1#公寓营销策略及执行方案
华悦城
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商业秘密声明
报告思路结构
目标及目标下的问题
下半年公寓市场分析
公寓客户分析
项目公寓优劣势分析
1#栋公寓营销策略
1#栋公寓营销执行
①目标及目标下的问题
关于公寓，我们的目标是什么？
营销目标.
公寓营销目标：开盘销售50%，约160套，余货3月内去化完

公寓价格目标：开盘销售均价7000元/㎡，实现总销售额1.8亿

1#栋公寓，总套数323套，面积约2.6万方
价格目标： （1）在保障目标利润率下的合理价格水平； （2）价格逐步小幅拔升，力争突破区域价格

速度目标： （1）10月开盘，利用约3个月时间，迅速去化； （2）开盘销售达到50%，余货3个月去化完；
品牌目标： 建立公寓的市场影响力，为项目增加品牌价值；
项目公寓月均去化速度与长沙在售公寓月均去化速度比较：
长沙在售公寓，月均销售套数基本都在40套以内； 下半年本项目公寓的目标月均去化速度，高于所有在售公寓项目；
开盘去化160套，而目前，去化最快的公寓项目，月均去化套数基本都在40套以内；
目标测试
目标下的问题
Q1.如何在市场中，突围而出，迅速引爆市场，快速去化？
目标： 开盘去化160套，余货3个月去化完，月均约50套；
市场： 下半年新上市公寓的项目：保利麓谷林语：2000套；环球村：900套公寓；
Q2.如何在短时间内，积蓄大量客户，保证公寓去化速度？
②下半年公寓市场分析
我们将面临什么样的市场？
——宏观大势
宏观市场
经济环境： 世界经济缓慢复苏中，国内经济增速虽放缓但通货膨胀压力减小，今年将以“稳中求进”为主题，房地产赖以生存的大环境较去年有所改善
欧债危机逐渐缓和：从G 20到欧元区财长会，再到“四国峰会”以及欧盟峰会，欧洲紧锣密鼓地准备着应对措施。如1300亿欧元的刺激经济计划、扩充欧洲投资银行(EIB)资本金、项目债券、财政与银行业联盟等。则欧债危机逐步缓和 美国国债危机解除经济缓慢复苏：自底美国国债危机解除，美国进入经济缓慢复苏期， 7月国际货币基金组织预计今明两年增速不会超过2.3%；美国将推行QE3，刺激经济复苏 新兴国家以维持经济稳定为主：世界银行(World Bank) 6月27日发布报告称，11个新兴欧洲国家今年的经济增速相较有所减缓。预计今年将以维稳为主要任务 各国央行降息：在强大的经济放缓阴影下，已经有巴西、印度、俄罗斯、越南和菲律宾等新兴经济体降息；澳大利亚央行6月5日也宣布，下调基准利率。而英国央行则会扩大其量化宽松政策的规模。 国内经济增速放缓：1季度GDP增长率为8.1%，在温家宝总理的政府工作报告中预计GDP增长的预期目标为7.5%。今年经济发展基调是“稳中求进” 国内通货膨胀压力减小：5月CPI下降至3.0%，预计CPI年 增长率为2.9%，较去年同期通货膨胀情况有所改善
缓慢复苏
金融环境： 我国去年底至今三次下调存款准备金率&6月起两次下调存贷款基准利率，贷款利率浮动下限调至0.7倍，金融政策放松利于房地产市场回暖
自底至今三次下调存款准备金率：意味着有更多的资金流向房地产市场，有助于房企缓解资金压力 自6月起两次下调存贷款基准利率：在当前楼市快速明显回暖的背景下，此次降息对楼市的影响将较为明显。对于开发商而言，融资成本更低；对于购房者而言，观望的气氛会再次降低 此前，我国贷款利率浮动区间的下限为基准利率0.9倍。，未来或现折扣利率 当前长沙各大银行贷款均回归至基准利率，但北京、上海等一线城市出现多家银行85折利率优惠，7月起各大银行金融机构存款利率下限调低为0.7倍。预计长沙未来贷款折扣将提高
逐步宽松
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