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长沙宁乡南国水乡电梯洋房项目推盘策略42p营销推广方案

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更新时间:2017/6/8(发布于北京)

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文本描述
南国水乡电梯洋房推盘策略
谨呈:
.01.08一、市场研判 二、典型项目大户型产品项目销售情况 三、项目本体分析 四、客户研判 五、面临的机会与压力 六、核心问题界定 七、解决方案 八、执行体系一、市场研判供给与去化:连续三年供远大于求,去库存压力巨大
预计新批预售250万平米,原有库存90万平米,总计供货:340万平米,去化150万平米,竞争压力巨大。年最大去化套数在544套,去化面积在6.5万平米
全年累计商品房销售前十名楼盘(按成交面积)价格年前回落后,价格相对平稳,上涨乏力项目所处区域为宁乡的房价的低洼之地
兆基君城:最低价:3100;最高价4800
皇庭尚品:最低价2888最高价3550
中央花园:最低价:3780;最高价4200
星河绿洲:最低价:3252;最高价4734
爱琴湾:最低价:3172;最高价4400
财富金座:最低价3288最高价3480
公园道1号:最低价2598最高价3570
颐和源:最低价2918最高价3348
福临门名郡:最低价3100最高价3642
紫金城:最低价3306最高价3788
金色夏威夷:均价3500
格林春天:均价3450,多层均价稳定2800-2900元/平米,电梯房均价在3500-3700之间徘徊。新政下,开发商纷纷谨慎入市,主推120㎡中小户型
第 9 页140平米以上产品,市场需求相对较少144平米以上产品,供给少,去化少

全年商品房住宅供销关系分析表二、典型项目大户型产品项目销售情况 爱琴湾
项目地理位置偏,主要沩江江景,规模大,档次高。 15、16、2栋为靠近销售中心的一线江景房(看沩江), 户型面积均为144平以上的大户型; 去化速度慢; 4月份仅销售2套,其中1套是大户型

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星河绿洲
项目定位为双江景豪宅,形象档次高; 5#、9#栋为江景房,看沩江; 户型面积为138平以上大户型; 4月份项目仅销售2套,大户型销售为零

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绿地中央花园
项目地处行政中心,地理位置优; 绿地品牌; 项目形象档次高; 行政板块高端客户认可度高

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兆基君城
项目广告投入大,知名度高; 现场展示好,形象高端; 10#栋为楼王位置,临1.4万平中心湖景,超宽楼间距; 大户型楼王产品去化速度慢

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三、项目本体分析1.相对地理位置好,临二环路,离交通口岸,南站近,非城市热点区域 2.南城最美楼盘、步梯房、纯简欧风格、拥有500米芙蓉渠与入口广场 3.多节点休闲广场、相对大气的入户大堂、 4.112套电梯洋房大宅,532套步梯房 5.已拥有410余批业主,登记来访3900组,全现房发售 6.客户以第一次置业为主,客户认知形象不高 7.市场上质量口碑不理想 8.产品面积相对市场主流需求偏大 9.细节品质欠缺
项目市场认知:非城市热点区域、刚需项目、多层产品中的王者、缺乏细节品质电梯洋房:改善型产品与区域第一次置业形象矛盾
电梯房特点: 7层带电梯,城市独有产品 面积137-157平米,面积偏大,为改善型产品 位于项目中央景观区、一线水景,属于楼王 改善型产品与区域第一次置业形象矛盾
楼王户型面积区间:48套144平米以下,64套144平米以上,涉及契税缴纳4%的问题
4栋电梯洋房户型面积一样,每栋28套; 水平方向,两端头的户型面积大,在149-157平以上;垂直方向,不同楼层面积有差别; 中间位置房源3-6层面积为137平,其他楼层面积140-145平; 144平以下48套,144平以上64套(契税4%)。 顶层送阁楼

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改善型户型:带超大入户花园,157平米户型设主卧套房
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形象高端项目外,大户型供应多,大户型价格弹性大3300-5200元/平米,去化与形象价格相关
部分项目楼王价格:如海博星河绿洲4500元/平米,兆基君城:4300元/平米,凝香华都:4500元/平米
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项目分析总结:如何利用项目优势,持续保证项目的销售速度
矛盾点: 1.刚需印象与改善产品(电梯洋房)的矛盾 2.产品偏离市场主流需求 3.市场上大户型普遍去化速度缓慢 4.板块形象低端,高端客户关注度低 优势点: 1.7层电梯洋房是市场稀缺资源 2.楼王位置,中央景观区,一线水景, 3.项目实景展示,形象逐渐改善 4.入住率逐渐提升 5.项目在区域内园林最优 6.项目临二环路主干道,发展前景好 7.顶层带阁楼
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