南国水乡二期定位及物业发展建议
谨呈：
2008.01.02一、市场研判 二、典型项目的突破模式 三、区域客户研判 四、项目本体分析 五、项目突破模式 七、项目定位 八、项目物业发展建议一、市场研判新政下，开发商纷纷谨慎入市，主推120㎡中小户型
第 4 页宁乡典型楼盘一览表二、典型项目的突破模式五街国际：地段+户型设计
五街国际位于金洲大道与宁乡大道交汇处，有东西两个组团构成，东组团有6栋19-33层的高层住宅，西组团为2栋33层的酒店式公寓，其中1-4楼为商业裙楼。项目定位：宁乡门户，国际生活港 项目营销动态：该项止分三期开发，一二期为住，三期为两栋写字楼及裙楼商业组成，一期于去年底首推三栋房子400多套房源，目前所剩房源不多，项目引进深圳观澜湖大管家服务机构，明年五一交楼。 特色：5米8泛会所，超高入户大堂，零分摊，超大赠送面积最高送16㎡ 均价：折后4000左右 主力户型： 110-120㎡ 营销/优惠策略：底价清盘（88折），再减5000元（房交会），按揭99折/一次性98折，12月底前契税减半 启示/可借鉴之处： 5米8超高入户大堂，N+1超大赠送
127.96㎡
90.83㎡中源凝香华都：地段+产品展示
中源凝香华都位于现宁乡城区的西北,一环路与二环路之间。地块东面是学府路，南侧为新康路，西临城市主干道花明北路，北面为规划的城市二环路。项目占地315亩，建筑面积47万平方米，共2800多户。份4期开发，1,2期已经开完完毕。现正推出三期高端住宅【荣域】.二期
四期
一期
三期
在售
项目定位：宁乡首席英伦皇家名宅 项目营销动态：目前在售三期“荣域”36号等几栋房源 特色：点板给合，两梯三户，最大栋距达200米，主卧270度弧形观景阳台（早期） 均价： 4100元左右 户型：83—130㎡ 主力户型： 101—130㎡（三房） 营销/优惠策略：按揭97折、12月底前契税减半 项目工程进度：前期已近交房，所推产品正在建造中 媒体宣传：采用了工地围挡，道旗和户外广告牌等方式 启示/可借鉴之处：两梯三户，主卧270度弧形阳台，超大赠送
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兆基君城：体验+形象包装
补充：周边区域未来影响因素研究 1：道路规划影响2：通惠河改造影响3：未来市场项目供应影响 金色夏威夷：体验+户型设计
项目位居玉潭新城，处于宁乡二环南路与安康路的交汇处，总建筑面积25万平米，一栋27层的公寓丶十栋高层住宅及一栋幼儿园组成，其中，住宅建筑面积156864.09平米，商业建筑面积9703.57平米，公寓建筑面积13600.1平米，幼儿园建筑面积749.96㎡，物业用房207.03平米，地下室建筑面积54661.32平米，容积率2.79，绿化率42.88%，住宅总户数1338户，公寓总户数312户，地下停车位1353个
拟售三、项目本体分析南国水乡位于南城板块的核心位置四、区域客户研判四、项目的突破模式项目突破模式：产品设计+地段道路现状及未来变化——长安街进入性2
32长富宫东路
赛特南路
项目北部道路
自项目北侧进入的路径需依赖北侧民房的改造，但自长安街进入路径较长，且沿路形象较差，昭示性与形象较差 道路现状及未来变化——高法东路进入性
高法东路地段的拆迁工作已经完成，道路的两头入口处已经修好，预计09年前能够实现通车
132高法北路现状
高法东路现状
高法东路入口现状道路规划影响因素结论
在2009年项目可以由三个方向进入，但都是区域内部交通的疏导； 临街面仅有通惠河北路，主要的展示面在项目南侧； 进入便利性：通惠河北路〉东二环〉长安街； 未来将可以由三个方向进入，但通惠河北路仍将是主要通行道路
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区域研究补充：周边区域未来影响因素研究
补充：周边区域未来影响因素研究 1：道路规划影响未来可以由三个方向进入，但通惠河北路仍将是主要通行道路。 2：通惠河改造影响3：未来市场项目供应影响
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通惠河现状
项目所处位置南向为高架桥，对河景形成一定遮挡； 路南侧距河岸有一定距离，目前为绿地和部分民房； 目前河岸未经改造，无可利用景观资源
项目低层无法观赏通惠河，在10层以上单位才能看到较完整的河景，河景利用度低
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通惠河南侧
通惠河南侧为北京站进出铁路，承担京山、京秦、京沪、京承、京原、京包线旅客运输任务，并有开往平壤、乌兰巴托、莫斯科的国际和国际联运旅客列车。 由于铁路近期不会改变，通惠河南部暂时无大规模改造可能
北京站
项目对岸暂无大规模改造可能。
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