1 城市综合体业务包 城市综合体—开发商的疑问Question from Enterprise ？ 开发商的疑问 综合体项目有酒店、写字楼、公寓、商业、住宅这么多物业类型，我们的项目适合开发哪些类型？ 项目各个类型物业建多少，什么档次？ 项目各物业分别建在哪里，为什么？ 各物业的建设次序是什么样的？先建什么，后建什么？ 项目租和卖的比例是多少，卖的话卖给谁？ 项目如何进行招商，主力店怎么引进？ 产生疑问的原因之一：开发商把综合体开发割裂地看成多个物业的叠加，在市调、定位、规划等过程中的通盘考虑度不够 作用 相互关系 提升整体档次的有力手段 标志性（尤其是对外地和外籍人士） 资产沉淀或整售 实现较高的销售价格 保持物业形象 项目活力的核心，建立高端形象 形成完善配套、信息平台 项目利润实现的关键 利用其它功能，实现价值最大化 现金流来源 为商业带来基本消费人流 商业为写字楼、酒店和公寓提供配套 商业可能对公寓带来负面影响 酒店为公寓或者办公提供共享的服务和配套设施 酒店可以提高项目整体档次 写字楼为商业、酒店和公寓带来潜在客户 写字楼可提高商业整体档次 写字楼与酒店可共享大堂 公寓为商业提供客源 公寓可能降低项目整体档次 综合体各物业能动关系模型 ——空间依存、价值互补 产生疑问的原因之二：市场运作流程的增加，使得综合体项目有别于普通住宅项目，这对开发商的资金、运营管理能力提出更高的要求 市调 定位 规划 营销 招商 销售 营运 可行 金融 市调 规划 营销 销售 普通住宅的市场运作流程 综合体的市场运作流程 经营性物业涉及招商、营运、金融方面的运作流程，住宅项目通常不会遇到； 定位 基于此我们分阶段对开发商的疑问进行梳理，其中前期定位阶段的问题可以划分为以下几个问题： 能不能打造城市综合体？ 打造什么样的城市综合体？ 如何打造城市综合体？ 项目所在区域有没有机会打造城市综合体？ 城市综合体涉及的各物业市场销售情况如何，开发风险有多大？ 项目地块条件是否适合打造城市综合体？ 项目的物业如何布局？ 写字楼的大堂挑高多少，采用什么样的立面？弱电系统是什么样的？ 项目的人流动线怎么设置，出入口应设置在哪？ 项目适合打造何种类型的城市综合体，是以商业为驱动或是其他类型物业驱动？ 项目以什么样的形象入市比较好？谁来买相关物业？ 项目开发多少规模体量的写字楼、商业等物业？ 前期定位阶段 而销售运营阶段的问题也可以进行划分 如何对综合体进行营销招商？ 综合体的运营及资本运作方式如何确定？ 结合市场的销售情况以及企业的开发目标，项目的整体营销策略如何制定？ 写字楼招商销售策略是什么？客户是谁，分割销售的面积如何界定，楼层差价是多少？ 商业销售模式如何制定？采用售后返租，还是只租不售？商业招商的策略是什么？ 酒店采取自营方式还是合作经营？引进合作伙伴的合作方式如何确定，谈判合同如何签订？ 项目如果采用持有经营的方式，是否考虑进行资产证券化？如何设置房地产信托投资计划？ 销售运营阶段 城市综合体—成功的关键点Key Point of Success ! 观点一：综合体是城市发展与聚集的产物，多位于城市CBD以及副中心区域，承担着区域核心职能 城市的CBD具有最高的中心性 副中心可以同时存在几个，副中心与CBD、副中心之间以城市主要交通干道紧密相连 副中心承担CBD部分功能，可以以某项功能为主，与CBD形成差异性，其中都市综合体通常是职能的核心承担者 都市综合体可以存在于CBD，可以存在于都市副中心内，也可以位于CBD和副中心之外的优越区位，这受到区域房地产市场发展的影响 观点二：项目本体、市场环境、企业能力和发展战略是决定综合体项目开发的三个关键因素 市场环境 地段——项目所在地段是否开发商业？ 质素——交通？项目地块能否符合综合体规划要求？ 规模——容积率指标，建面规模等能否支撑起综合体的开发？ 城市发展——城市需要什么样的综合体？ 区域环境——区域在城市中承担的功能角色能否支撑综合体开发？ 竞争环境——各物业类型在市场中实现的可行性？ 综合体项目开发路径 已有的开发经验——商业、写字楼、酒店？ 资源——政府资源？商家资源？酒店客源资源？ 运营能力——商业运营能力、酒店经营和管理能力？ 企业未来发展规划——上市？综合开发商？ 企业能力和发展战略 项目本体 观点三：对世界不同等级城市成功综合体项目进行了广泛而深入的研究之后，总结出综合体发展的4种模式 根据本项目商业街、大型卖场、公寓、酒店混合的特点，需要通过研究区位及产业资源，结合市场条件，确定有可能成为项目核心驱动力的物业类型，进而确定项目的发展模式。 。。。。。。以上简介无排版格式，详细内容请下载查看