项目名称 万科红郡 1 地价 略 2 开发商 万科集团 3 土地成本 略 4 第三方团队 建筑及景观设计 美国BORDERLAND DESIGN 营销推广 蓝色创意（上海） 销售代理 易居中国 物业管理 万科物业 5 主要指标 占地面积 68000平方米 容积率 0.86 住宅建面 51900平方米 其他配套建面 3860平方米 6 主要产品类型 联排及叠加别墅（精装修） 7 市场环境分析 万科红郡位于华漕镇金丰国际社区内，区域内国际教育资源十分丰富浓厚，国际化居住氛围浓郁，该板块为上海成熟高档别墅社区，板块内有西郊庄园、兰乔圣非、林茵湖畔等知名高档别墅项目，每个项目各有特色，且定位不同，西郊庄园总价千万以上，兰乔圣非总价700万—1000万，该两项目均为独栋别墅；林茵湖畔较红郡早一年开发，推出时刚好是上海楼市低靡期，但该案凭其准确的客户定位及开发商在国际市场的高知名度，一炮而红，总价在550万左右；万科红郡在该板块内客户定位比以上项目偏低，形成错位竞争，总价在400万左右，后两个项目均以联排别墅为主 8 宗地条件分析 优势 地块南面紧临市政公园——诸翟公园 劣势 地块本就不大，被市政道路（诸新路）强行分开 9 其他特殊背景因素分析 无 10 决策分析 客户定位 国际人士及有国外经历的人 整体概念定位 国际学校旁的别墅 对市场和宗地劣势的解决 将市政道路进行景观改造，两边种植较密集的大树，变劣势为优势 对市场和宗地优势的利用 仅设置每户的私家花园，基本没有中心绿化，容积率做到最大化，增加利润 11 主要产品类型价格 联排：19249元/平方米、叠加14405元/平方米（装修成本：对外2000元/平方米） 12 各产品类型区域均价 周边联排：15724元/平方米（西郊林茵湖畔园） 周边叠加：14807元/平方米（西郊林茵湖畔园） 13 客户结构/去化速度与区域一般状况的比较 客户结构中除自住客外，比其他项目的投资客相对偏多，主要因为该案为精装修及在区域中的总价优势。去化速度明显高于区域内其他个案，除产品自身定位准确外（尤其是本案的外立面，深得客户的认可），还和境外投资公司整体收购有关 14 核心溢价因素提取 产品溢价因素：产品类型、户型设计、建筑立面、全装修、发展商品牌 营销溢价因素：推广主题 品牌溢价因素：当地形象 。。。。。。以上简介无排版格式，详细内容请下载查看