南昌九颂山河项目营销执行报告 江西中原地产经纪有限公司 7月31日 本次报告目的： 统一营销思路 细化阶段攻略及落实执行 问题界定 第一部分 第一部分：问题界定 一、项目概况 四、市场状况 三、目标回顾 五、项目当前营销小结 六、问题提出 二、工程节点 一、项目概况——优劣并存 项目指标： 总用地面积：69655平方米 总建筑面积：268126平方米 总住宅面积: 123078平方米 容积率：3.0 建筑密度：20% 优势亮点： 一线南向江景、赣江市民公园、 150米超宽楼间距、5分市中心距离 不利影响： 当前交通通畅度不高、周边环境形象杂乱、破旧。主干道连通没有时间表 二、关键节点——时间紧迫，储客时间短 9.24，6#样板房开放 10.1（5、6#）开售 三、项目目标 短期目标： 10月1日一期公开发售，首批房源推出当天成交80%以上； 长期目标： 树立“九颂山河”强势品牌， 建立山河豪宅强势影响力 目标分解 开盘火暴、持续旺销 项目品牌 豪宅大盘影响力 足量诚意客户 （不少于1500批） 差异化项目亮点传播到位，建立形象高度 （支撑价格） 四、市场大势 市场热点及政策面分析 区域市场竞争分析 主力竞争楼盘分析 南昌限购后对2次购房以上的改善型客户影响大，短期内政策面难松动导致市场出现相对的两极分化 抑制投资投机 规范市场、抑制再改 提高购房门槛，控制刚需 限购、加息 至今系列调控路径 宏观层面不容乐观 银监会首次公开要求银行减少房地产贷款 银监会要求房产信托稳中有降 6月CPI同比上涨6.4%，创3年来新高 央行继续上调金融机构存款准备金率0.5个点和存贷款利率0.25个点 6月24日，银监会要求银行采取减少对有土地闲置、捂盘惜售和投机行为的房地产开发商的贷款等四项措施来防范房地产贷款风险 银监会6月初要求各信托公司未来需要严格控制房地产信托规模，房地产信托总量要稳中有降。最近，三分之一的信托公司都接到了银监会的窗口指导信息，请他们放慢步伐 7月9日，国家统计局发布，6月居民消费价格（CPI）同比上涨6.4%，创下3年以来的新高。其中，食品类再次成为拉动CPI上涨的“主力军” 6月14日，面对高位运行的CPI，央行继续上调各金融机构存款准备金率0.5个百分点，这是年内第6次调准，调控以来第十二次上调 7月7日央行上调存贷款利率0.25个点 通胀高企不下，银根继续收紧，融资渠道收紧收窄，融资难促使楼市下行压力加大 成交结构转向首次、首改、再改：主力面积集中90-144平、90平以下其次，本项目产品线符合市场主流需求 南昌商品住宅成交比重走势 90平以下产品满足首次置业需求，且土地受9070限制，导致90平以下供应有所变化； 90-125平二房及小三房构成最大成交比例，多为首次及再次改善客户群，家庭关系以夫妻+未成年孩子为主； 125-144平三房产品以再次改善为主，成为第二大市场需求，这部分客户对价格不敏感、购买力强、对资源占有欲强，主导城市核心区域。 而本项目产品线均在主流销售面积之内，符合市场主流需求，具备一定的市场需求 成交结构比重分析 限购令后出现两极市场：中高端市场、性价比高的刚需市场持续走强，稀缺资源的高端市场销售遇阻，销售也现分化 限购令实施后 市场热点及政策面小结： 中央调控不断紧缩，二三线城市将限购，下半年政策继续走紧； 银根不断紧缩，调准、加息，购房成本跃居十年来新高 南昌近几年成交结构逐步由刚需型产品翔改善型产品演变，90-125，125-144㎡成市场销售主力 近期豪宅市场成交现两极分化，海珀兰庭热销，香溢花城遇阻，品牌和性价比依然是市场焦点 四、市场大势 市场热点及政策面分析 区域市场竞争分析 主力竞争楼盘分析 红谷滩市场属性：南昌楼市的领跑者，处于市场成熟期、价格与销售量受政策影响减弱，改善型产品供应是主力 备注：供应量口径以当月预售许可证为准 下半年红谷滩住宅供应项目较少，未来住宅供应逐步显现稀缺，项目区域竞争较小，由于项目高端特性未来竞争主要来源于区域外 本案 东方海德堡 6.3万 滨江一号 5.7万 万科金域蓝湾 8万 力高滨江国际 3.3万 新地阿尔法 11.1万 联泰香域中央 160万 绿地海域香庭 30万 绿湖豪城 19万 联泰香域中央 12.3万 丰和新城 24.1万 在售 待售 海珀兰庭 剩2套房源在售 。。。。。。以上简介无排版格式，详细内容请下载查看