燕南路项目前期策划报告
11月
报告思路
市场环境分析
客户、户型、 形象、价格定位
项目发展方向判断
项目背景条件
项目发展方向判断
写在报告之前
一个项目的定位除了自身的条件外，更多的是取决于项目周边区域的环境，区域环境赋予的物业价值。 本报告对于项目发展方向的研究重点在于对项目所在的区域——华强北片区的发展规律及未来发展趋势的探讨，而不是仅仅依赖于繁锁的调研数据，因此接下来我们会重点分析华强北的区域价值赋予本项目的物业价值，同时结合项目的自身特点确定项目的发展方向
华强北经济模式
华强北——深圳最具影响力的商务圈 以电子商业为龙头，辅以百货、家电，配以餐饮的商业中心！
华强北的核心价值分析
IT、电子商业一条街
百货零售一条街
饮食、娱乐
华强北核心价值
商业！
人群：以商业与商务人士为核心！
价值观：以投资收益核心！
居住观：以商业居住与商务配套为主功能！
华强北的核心价值分析
房地产迎合区域经济核心
房地产是商业，必然追求利益的最大化， 在经济发达的区域，其发展方向必然是迎合区域的主导经济，以主导经济为核心！
华强北的房地产发展规律
规律一：紧随着经济的发展，物业户型越来越趋小
迎合电子商业的发展，物业投资性逐步增强！趋小物业投资更宜！
以电子为核心的商业对储货空间的要求小，因而小物业更具实用性！
小面积物业总价低，房价上涨更迅速，趋小物业能追求更高的价格！
金茂礼都，11月，单房一房为主，均价8200
燕南路88号，，1房到3房为主，均价8800
富怡雅居,2000年,三房四房为主,均价8000
东方时代,,一房两房为主,13000
都会100,2001年9月,单房一房二房为主,8000元
新亚洲中心,,28-68㎡公寓,
时代都会,,一房两房,均价8000
君悦阁,,公寓,均价8300,
庆福园,,36-55㎡公寓,均价12000
规律二：越接近华强北核心商业街中心，物业户型越趋小
越近中心，价值与价格越高！物业越是趋小！
越近中心，物业的居住性越低，投资性越强！
金茂礼都，振兴路,单房23-36㎡,一房41-47㎡为主,2房60-62㎡，
燕南路88号，振华路与燕南路交汇处,1房53㎡,2房73㎡,3房140㎡,4房200㎡,5房215㎡
富怡雅居,振华路与上步中路交汇处,三房四房为主,
东方时代,华强北路与振兴路交汇处,一房两房为主,
都会100,中航路,单房30-46㎡,一房56㎡二房61-87㎡为主,
新亚洲中心,振中路与中航路交汇处,28-68㎡公寓,
时代都会,上步中路与振中路交汇处,一房46㎡,两房77-80㎡,
君悦阁,燕南路与振兴路交汇处,公寓,
庆福园,福星路,36-55㎡公寓,
规律总结：
华强北物业中，随着以电子商业为龙头的经济发展，趋小的物业越能迎合需求，越具投资性，更能实现高的价格，创造更多的利益！
华强北的房地产发展规律分析
项目的发展思路：
项目发展方向的定性研究
在没有特定条件影响之下，项目开发必然是迎合区域的经济发展核心，以华强北第一圈层最有价值的物业为导向，建成趋小的，更具投资价值，能实现更高价格与利益的物业类型！
示例：新亚州广场酒店式商务公寓
特定条件： ①规划的调整带来的片区环境的改变 ②项目自身条件的限制 ③竞争的影响
片区经济发展条件：
项目发展方向的定性研究
片区是深圳商业发展的支柱，在政策的大力支持下，随着新的规划的实施，片区以电子商业为龙头，辅以百货、家电，配以餐饮的商业中心发展将更加具竞争力！
华强北商业区商业发展纲要 （一）做大做强以电子元器件和电子配套产品为龙头的交易市场，创建“深圳赛格指数”（二）大力发展现代服务业产业群，完善商业区总体功能（三）引入新型业态，增强商业区的聚客力（四）以中高档商品为经营特色，努力繁荣零售业和服务业（五）适当引入文化产业，提高商业区文化品位（六）构建商业区网络交易平台，促进电子商务的广泛应用（七）整合各方面资源，全面促进商业区的物业升级（八）导入CI工程，实施华强北商业区企业品牌战略（九）构建多元物流体系，使之成为深圳物流枢纽的一个重要节点