第一部分：09年营销总结及10年政策市场研判 第二部分：工作计划 第三部分：第一季度推广出街表现
第一部分09年营销总结及10年政策市场研判
09年销售数据回顾
主要针对： J2地块 L1地块 L2L3地块 M1地块 前期ABCDEF地块存量房源 共完成销售金额15.1446亿元，完成 全年计划指标的152%
09年营销推广回顾
线上推广 以常规的报广、网络、电台为主，销售短信、杂志广告贯穿特殊节点，形成推广上的立体组合； 并且经过月度为单位的媒体性价比排序，对媒体投放进行实时监测与调整，保证媒体投放的有效性；
09年营销推广回顾
线下推广 对较大营销节点进行活动营销，如漫山非经验主义品鉴会、中秋联谊会、漫山香墅翡玉品鉴会等，结合各营销节点，借此特殊的聚客形式，烘托现场氛围、联谊老业主，进行以产品为主的营销推广，引起客户共鸣； 涉及社区文化氛围营造的各种活动也积极开展，少儿才艺大赛、社区运动会等现场活动，都在蓄水节点内促进了销售现场的火爆人气，丰富了客户积累手段，带来了不错的宣传效果；
09年营销推广回顾
09年推广费用使用情况 09年全面预算金额为3426.72万元，实际支付金额为3319.67万元，剩余金额为107.05万元，整体上符合全面预算执行情况； 费用差额方面，主要由于： 上半年市场回暖，项目多采取“小步快跑”加推策略，短期蓄水并打开自然销售，未采取集中开盘，节省了大量活动、物料、宣传费用； 但另一方面，漫山香墅前期蓄客时间较长，且穿插多次大型客户活动，进行了推广投入的增加； 同时，中央公园年底开盘，销售淡季中需要大量广告投放给予支撑，在此基础上，较之原计划也增加了广告投放量，所以出现了费用差额； 但是，整体上来看，费用支出控制在全面预算范围之内
09年营销推广回顾
其他工作 09年针对A2、E2地块、G地块、K2、M2地块，进行了前期定位及户型细节专题研究与汇报； 交房工作是09年的另一工作重点，全年安排了D地块、E东地块以及A、B地块的交房，涉及交房面积20万㎡；
近期地产市场分析
全国：市场全面缩水，观望情绪出现 进入1月以来，90%城市新建商品住宅成交面积下跌，总跌幅约46.42%； 由于去年年末的“末班车”效应提前释放了大量购房需求，加上各项调控政策的显效以及季节性因素，近期楼市成交量的下行在各方意料之中。 同时，信贷的收缩也会释放挤压楼市泡沫的信号，引发购房者观望;房贷利率成本的增加，更会进一步抑制投资、投机需求，导致楼市成交的继续回落
近期地产市场分析
济南：成交呈现下滑，大众对政策调控存更多期待 济南市1月份住宅及公寓共成交2236套（详情如下表），环比12月的2587套，下降了13.4%。 四大行的个人房贷业务在房贷市场占大份额，中行上调利率后，对实际购房人造成的实际影响比心理影响更大，上调利率直接增加了首次贷款购房者的压力。 短期内两次上调存款准备金率，对房地产行业最大的影响是在心理上，大量投资客不再敢轻易入市，从而使市场需求下滑。据省城建设管理部门相关数据，目前济南市开发商的开发资金中，约80%要靠银行贷款，国家收紧信贷，对开发商的影响可想而知。 在济南一线在售项目的调研中，我们也发现，进入1月份之后，名士豪庭、御景城等大盘来访量、成交量均出现急剧下滑，客户对国家调控政策抱有更多期望，从而持观望态度
主要竞争个案及潜在项目推按量预估
普通住宅类
主要竞争个案及潜在项目推按量预估
高端物业类
主要竞争个案及潜在项目推按量预估
潜在项目
今年济南地产特征
，济南市总供应量约在500万方左右，供应量激增，恒大、中海九曲、北大资源、绿地等大开发商多个项目启动，竞争异常激烈； 链接：重点个案点击 同时，社会对当下房价过快增长表现出了较大抗性及异议，国家相关政策出台后，社会消费群感觉国家政策对其期望进行了释放和偏向，加之媒体舆论导向，致使观望成为又一轮的客群特点； 但是也应该看到，城市化扩张、后全运经济、西客站、轻轨、高铁、小清河整治，以及38个集中连片棚户区拆迁等，也都将形成大规模的新置业需求；