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合肥住宅市场研究
住宅板块格局 住宅市场盘点 市场小结二环线
一环线
合肥市区住宅板块已基本形成，形成东贫、西富、南贵、北乱的区域形象
板块构成现状：
庐阳板块
高新区板块
马鞍山路板块
政务新区
滨湖新区
瑶海新站板块
中心城区
经济开发区
黄潜望板块
市区板块划分示意庐阳板块：距离市中心近，交通便捷，但形象相对较差，非城市重点发展方向
庐阳板块是合肥的老城市区域，距离市中心较近，生活配套比较成熟、北二环路已经通车，交通非常便捷 ； 双岗区域历来是合肥比较混乱的地区，造成北区在市民心中印象一直较差
二环路
一环路
市中心
庐阳板块
双岗
房地产项目正往外围发展
紧邻中心，交通便捷但形象不佳
未来开发空间充足
庐阳板块目前区域价值相对较低，未来将成为城市框架内补充发展区域
以前庐阳板块房地产主要集中在临泉路以南，以后临泉路以南供应很少； 目前项目开发主要在临泉路以北，未来会往长丰方向发展
庐阳板块还存在不少可开发的地块，但非政府重点发展方向； 在热点地区供地枯竭后，可能成为补充发展区域
中铁国际城瑶海新站板块：传统厂区与批发市场集中，依托新兴商圈发展，但未来发展受用地限制
老城市区域，人口密集、配套成熟，城市面貌陈旧； 区内集中了合肥的老国企以及大量批发市场，污染较大，物流业发达、交通拥挤； 在市民认知中较贫困、嘈杂
未来随着大学城的兴建，会往东发展住宅用地配套
大量新开发项目对区域形象有一定提升
老工业与批发市场的存在使其居住环境难有很大改善
板块未来会继续向东发展，但区域形象难改变
家天下
批发市场众多
城市面貌陈旧
传统工业集中
市中心
瑶海新站板块
二环路
一环路
城市面貌陈旧、环境不佳
瑶海新站板块未来发展
新兴商圈带动滨湖新区：政府强势推动建设的新兴住宅片区，已得到市民高度认可
四十六中
建设指挥部
滨湖新区规划图
省府与学区搬迁推动
滨湖新区作为合肥城市发展的重要一极，未来一段时间仍将是开发热点片区
政府强势规划： 05年“滨湖新区”被列入城市发展规划，总用地面积约190平方公里，是由政府主导发展的新区
配套设施自成体系
商业配套
市政配套
发展空间巨大： 在省政府搬迁及学区的带动下人气激增，且自身配套体系较完善，未来一段时间仍是政府发展重点
规划逐步落地： 省政府及大量事业单位已准备搬迁； 大量金融单位进驻，带动20万入口。市中心板块：依托市中心配套及城市价值，实现较高溢价，但后续供地不足
商业中心，人气聚集
在供地限制下，市中心板块在未来的影响力会逐步减小
市中心商业氛围浓郁，四牌楼商圈吸引大量人气； 交通便利，可方便通往全市
市中心项目高价面市
后续供地不足
市中心土地后续供应量较少，影响了板块后续的持续影响力； 未来供应也多是小规模旧改项目，成本高，难以塑造大社区，且按政府要求，一环内不允许新建住宅
市中心项目相对较少，但都实现了较高的价格：万达广场的高层平层豪宅实现了13000元/㎡的价格（含精装3000），融侨观邸在限价的情况下也实现了近9000的价格
万达广场马鞍山路板块：城市自然延伸的、配套成熟的中高端住宅板块，未来影响力会逐步缩小
交通便捷
配套设施成熟
马鞍山路板块是在02年左右开始开发，已经开发成熟了许多中高端小区； 后续土地供应量不足，往南较多学校，没有太多地，只能东拓，但往东土地也不多
市中心
一环路
二环路
马鞍山路板块
5分钟车程
马鞍山路板块与主城区距离近，随着近年众多中高档楼盘的开发成熟，已形成合肥市的中高端住宅片区形象
马鞍山路板块未来可供开发土地较少
片区开发基本完成，后续发展空间很小黄潜望板块：人文优势凸出的城市高端居住板块，日趋成熟，但后续发展受到一定局限
高新区板块
政务新区
市中心
一环路
二环路
区位优势明显，在老城区、大蜀山区、政务新区的环抱之中，享有他们的资源条件
集中了合肥80%的科教资源，汇集了39所大中专院校，60余家科研院所，收入水平高
由于所在区域发展较早，被市中心、高新区、政务新区环抱，决定了土地后续供应有限、出让价格高，楼盘的销售价格普遍较高，未来开发也将以旧改项目为主
高校云集
黄潜望板块
望江路
交通便利
配套成熟
人文优势凸出，造就众多高素质高收入人群
交通便利，生活配套成熟
区域的局限
区位优势