基本思路 一、市场回顾及展望 二、项目总结 三、营销目标 四、推售策略 五、营销策略 六、推广策略 七、展示策略 九、营销费用预算 回顾历史 我们要做什么 我们该怎么做 八、客户策略 PART 1 市场回顾 市场展望 市场回顾 宏观政策 宏观市场 宏观政策 细读新“国八条” 一、政府监管方面：房价目标施压地方政府 解析：这是第一次明确提出要各地制定房价控制目标，控制房价力度有所提高。 二、保障性住房须扩大覆盖 解析：，国家计划全国保障性安居工程住房建设规模或将高达1000万套，相比的580万套，增长72.4%。而计划新增的420万套住房中，公共租赁房将占主要部分。但实际中，有些保障房和公租房并没有完全按照计划进行，并出现了质量等问题。 三、强化差别化住房信贷政策： 对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%,贷款利率不低于基准利率的1.1倍。 解析：在控制投机性购房加大了力度，运用了经济手段进一步调控。 总结：在“国八条”的基础上，提出了更加更加严厉的调控政策，但其作用并不是很明显。 “限购令”解读 7月，国务院召开会议部署房地产调控，称部分城市房价上涨压力仍然较大，要求继续严格执行限购政策，上涨过快的二、三线城市也要采取限购。 解析：限购令实施后二三线城市出现增速较快的情况下，对二、三线城市也实施限购令，扩大了调控范围，增强了调控的力度，其作用在金九银十的十月份出现了明显的调控效果，各城市成交量出现了减少，价格在12月出现小幅波动。 总结：在调控政策中，较为明显的即是“限购令”，限制了客户二套房及以上贷款买房，同时也造成了客户的观望，降低了成交量影响了房地产市场的发展。 解读“房产税” 1月28日：（财政部）上海和重庆正式实施房产税，深圳宣布成为第三个房产税试点城市。 上海：仅针对新购且属于居民第二套住房（本市居民人均60平方米以内免征，非本市居民第二套住房无免征）。税基为交易价格的70%。税率暂定0.6%，交易价格低于上年平均销售价格2倍，税率为0.4%。应纳房产税税额=新购住房应征税的面积×单价×70%×税率。 重庆：除针对新购高档住房和“三无人员”新购第二套住房外，还对存量独栋商品住宅征税，税率跨度大。重庆对独栋商品住宅、新购高档住房（交易单价为上两年平均交易单价两倍以上）和“三无人员”（无户籍、无企业、无工作）新购的第二套普通住房进行征税，并设计了不同的免税面积。前两类住房税率从0.5%-1.2%不等，后一类为0.5%。应纳房产税税额=应税建筑面积×单价×税率。 深圳：特区内的房产均征收放产税，由产权所有人缴纳，产权属全民所有的，由经营管理单位缴纳，产权出典的有承典人缴纳，产权所有人、承典人不在房产所在地的，或者产权未确定及租典纠纷未解决的，由房产代管人或使用人缴纳。依照房产原值缴纳的，税基为交易价格的70%。税率为1.2%，依照房产租金收入计算缴纳的，税率为18%。房产税按年和季缴纳。 总结：较低的税率对持有成本增加不大，但对市场预期将产生影响。部分需求已受“国八条”限购政策限制，因而房产税对购房需求总体影响不大。房产税与“国八条”叠加，将加大试点城市高端住宅市场的波动。 一、央行年内第五次上调存款准备金率 中国人民银行决定，从5月18日起，再度上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.５个百分点。这是央行今年以来第五次上调存款准备金率。今年以来，央行以每月一次的频率，在过去四个月里先后四次上调存款准备金率。同时这也是央行自去年以来准备金率的第十一次上调。此次上调之后，大中型金融机构存款准备金率达２１％的高位。 解析：央行上调存款准备金率收紧了市场现钱的流动性，抑制通货膨胀。由于房地产市场是政策调控的目标之一，因此上调存款准备金率对房地产市场的影响更加直接，目前防范资金风险，解决资金问题，是开发企业需重点解决的问题之一。 二、公积金贷款： 4月央行对个人公积金贷款利率也进行了小幅的调整，上调了0.20个百分点。 6月央行对个人公积金贷款也进行了调整：“使用住房公积金个人住房贷款购买第二套住房的，购房首付款比例不得低于60%，贷款利率执行同期首套住房公积金个人住房贷款利率的1.1倍。停止向购买第三套及以上住房的缴存职工家庭发放个人住房公积金贷款。建筑面积90平方米以上 首套房首付不低于30%” 经济政策 总结：不断调整的存款准备金率和贷款利率使市场氛围异常紧张，开发商的资金受到了影响，同时客户的月还款金额不断攀升，使客户的购买心理受到冲击，同时政策上有不断出现新的规定，使客户观望态度加重，影响了成交量。 。。。。。。以上文本无格式，具体请下载后查看