项 目 操 作 模 式
编 主 要 任 务 牵头部门 工作关键点 所需准备资料、资源 工作规范 成 果 成果流向
号
一 土地获取 发展部 配合部门：策划部、设计管理部、造价管理部、财务部
1 土地信息收集 1、土地信息资料收集(红线图、建设用地规划许可证、土地使用权出让合同、房地产证等；) 2、资料真实性、合法性调查：合作方工商登记信息真实、转让过程合法可操作、风险可控；项目情况与转让方提供信息相符、项目不存在其他或有债务、纠纷或瑕疵； 3、核资料准确度； 《公司发展规划》 《土地获取与评价体系》； 《调查报告》
开发部《政府资料提交及配合工作流程（宗地图、规划设计要点、计划立项等）》 （红线图、用地规划许可证、土地合同、营业执照、税务登记证等作为附件）
2 可行性内部分析 1、片区资料收集（现场踏勘） 规划 环境 配套 文化 民俗 照相机/地图/交通工具 策划流程和操作规范 现场踏勘表
2、房地产市场行情资料收集 供给 需求 价格 政策 法规 统计年鉴/各种机构研究报告 市场环境分析报告
3、典型代表楼盘资料收集 规模 产品形态 档次 价格销售状况 照相机/地图/交通工具 楼盘调查表
4、编制拓展建议 SWOT分析和建议 项目拓展建议
3 合作建房合同或土地转让合同 评审后的合同稿 《国家土地政策》 签订后的《合同》
4 计划立项 开发部《政府资料提交及配合工作流程》（宗地图、规划设计要点、计划立项等）； 计划立项批文
《设计报建工作流程（图纸、填写表格、批文等）》；
二 前期策划阶段 策划部 配合部门：总办、设计管理部、发展部
5 项目总控计划 1、计划草拟 进度计划；资金安排与运用计划编写；人员计划； 公司年度经营计划、由各专业工程师提供的设计周期、施工周期资料 《公司年度经营计划》； 《开发进度计划》初稿
2、 询相关部门意见 组织召开计划协调会，出会议纪要 项目实施计划草拟稿 召开计划研讨会
3、计划调整 合理调整设计周期、施工周期、采购周期、营销周期等，各部门相关工作搭接流畅，计划的实际操作性强 计划研讨会会议纪要、相关部门书面意见 《项目实施计划》修订稿
4、定 稿； 在满足公司年度经营计划的前期下，基本能合理调配项目开发全过程中设计、采购、施工、报建、验收、营销阶段各相关部门所需的时间资源和其他资源，具备可操作性 计划研讨会会议纪要、相关部门书面意见 经总办书面签字确认的《项目实施计划》
5、关键路线。 方案完成时间确定，初步设计完成时间确定，降水支护及桩基施工完成时间确定，主体施工图完成时间确定，满足公司年度经营计划中预售时间的进度要求 已被确认的《项目实施计划》 《开发进度计划》关键线路版
6 市场调查 1、拟订调查方案 目的/工作计划/要求 策划流程和操作规范
2、选择合作的调查公司 公司实力/合作方式/合同洽谈/签约
3、调查问卷 设计（客户背景/产品需求/生活方式/价值观/片区认同）→征询相关部门有关问卷意见（产品设计部门/采购部门/总裁办）→修改/确定/报批
4、调查实施 入户调查→拦截调查→行内专家座谈会→潜在客户座谈会→典型代表楼盘调查→收集片区规划、交通、配套、环境、人口和收入、已开发和待开发项目、产业发展、城市文化和民俗等资料/整理分析→撰写市场调查报告（城市宏观经济分析/城市房地产市场调查分析/项目所在片区房地产市场特征分析/消费者调查分析/市场细分和各细分市场评估）→市场调研报告研讨（制定PPT文件/约请相关部门/正式宣讲/提出建议/修订）→市场调查报告审批（编制报批文件/各相关部门会签/总裁签批/归档） 场地和礼品
7 市场定位 1、 市场定位报告 撰写(项目土地特性分析/土地项目SWOT分析/市场细分、评估/目标市场选择/功能定位/档次定位/品牌价值定位/产品组合定位/价格定位/多方案对比评选/优选方案建议) →制定PPT文件/召开专题研讨会（总图布局研讨、平面户型及面积配比研讨、立面及建筑细部研讨、园林及装修风格研讨、强弱电、空调、通风等设施市场需求分析研讨） /正式宣讲/提出建议/修订→审批（编制报批文件/各相关部门会签/总裁签批/归档） 策划流程和操作规范； 市场定位报告 开发部/总裁
(市场细分/客户需求描述) 开发部《策划定位报告调研、编写配合工作流程》
2、项目命名 依据项目景观/规模/定位/意境/品位，拟订项目命名的原则和方向→命名提案/讨论/总结→向相关部门分发征询意见表→依据命名方案设计LOGO→命名与LOGO报批
8 概念设计指引书 1、目标客户需求特性描述 策划 基本属性需求/生活便捷需求/安全需求/私密需求/交流需求/审美需求/社会地位需求 策划流程和操作规范 项目开发理念阐述报告 开发/总裁
2、项目开发理念阐述 策划 规划理念/人、自然、建筑三者关系/生活方式和人文精神倡导 产品形态组合表 开发/总裁
3、产品形态组合 策划 住宅组团产品形态和经济指标/商业位置面积/会所位置面积/教育配套位置面积/其它共建面积和位置/组团容积率/综合容积率 总体规划指引方案 开发/总裁
4、总体规划指引及评审 策划 土地级差分析/产品组团布置指引/主要出入口/交通组织路线/停车方式/主要景观轴线/公共活动空间布置； 环境设计指引方案 开发/总裁
5、环境设计指引及评审 策划 环境设计概念/环境设计风格/环境设计采用元素/主要展示区域得环境设计要求 开发周期指引方案 开发/总裁
6、开发周期指引 策划 分期开发范围划分原则/分期开发区域划分/各期开发顺序/开发周期多方案评审 优展区规划指引方案 开发/总裁
7、优展区规划指引 策划 确定优展区范围/优展区参观路线/优展区主推产品/优展区环境设计要求/优展区配套要求/ 物业管理方式指引方案 开发/总裁
8、物业管理方式指引 策划 物业管理模式 开发/总裁/物业
三 施工图设计阶段（一） 设计管理部 配合部门：策划部、采购部、造价管理部
9 概 设计单位甄选与招标 编写概念规划设计方案招标任务书，针对重点规划要素进行定性、定量分析并组织相关专家论证； 《设计单位信息库》设计单位相关设计资料、设计单位主要设计师详情 《项目实施计划》/《概念设计工作指引》/《设计任务书》/相关法律法规 《甄选报告》《设计任务书》《概念设计合同书》
念
设 概念（规划）设计评审与优化 制定评审标准；地块容积率分析及经济技术指标分析论证；评审规划设计要点（建筑总平面图、户型方案、环境总平面方案、道路交通分析图、商业街及会所装修方案等）或根据市场需求调整规划设计要点；实地踏勘，了解区域城市规划，并进行密度分析、模型分布尝试、景观及朝向论证等； 总图、规划设计要点、宗地图；《规划许可证》；《市场定位报告》；概念设计的营销建议；概念设计白图 《概念设计工作指引》 各方案总得分和优劣点评述
计 策划流程和操作规范
概念设计定稿 编制报批文件/各相关部门会签/总裁签批/归档 集团审批设计和营销评标综合意见 出概念设计册（正式版）
10 方 方案设计指引 策 划 总平面图和经济指标评价/首期开发的面积和产品组合指引/首期会所商业教育配套设计指引/首期交楼标准和公共装修指引/优展区展示指引/户型设计指引/附加建筑方案设计营销评审表 策划流程和操作规范 总平面图和经济指标评价报告;
案 首期开发的面积和产品组合指引表;
设 首期会所商业教育配套设计指引表;
计 首期交楼标准和公共装修指引表;
优展区展示指引表;
户型设计指引表;
方案设计甄选与招标 政府招标
自主招标 召开评标会，对概念设计单位提交的概念成果进行评定，评标标准制订，评分结果公布 项目策划定位报告；修建性详规及地块市政接口资料；招标方案资料；项目实施进度计划；概念设计成果；方案设计的营销建议；〈概念方案经济标、技术标评分报告〉；总办批复许可的《设计单位甄选报批件》《概念设计册》；《设计任务书》；《设计合同》 《设计招标流程》； 签订后的《方案设计合同书》
《方案设计工作指引》
设计评审及优化 1、总平面方案设计评审确认 包括建筑形态及组团颁布分析确认；公共空间及绿化景观系统分析确认；路网交通及消防系统分析确认；景观及中轴线系统分析确认；立面方案设计确认； 方案设计合同 〈开发部方案设计流程〉；〈建筑专业方案设计流程〉；《设计概念及方案评审的配合工作流程》； 《建筑、环境、装修方案设计过程中部门级评审配合工作流程》；《设计规范》； 检查、评审会议记要
2、户型设计评审及优化； 户型平面方案设计确认，实现各户型的均好性、开发面积配比的合理性等 《概念设计册》 《户型确认书》
3、建筑功能设计评审及优化 内部营销评审/外部营销专家评审/目标客户产品测试/ 阶段性设计成果图 《建筑功能确认书》
4、户型装修布置设计评审及优化 方案设计的营销建议 《户型装修确认书》
5、面积测绘意见征询、修改 《面积测绘征询意见》
6、国土、消防、人防意见征询 阶段性设计成果图 政府文件要求 《征询意见》
7、设计和营销评标综合意见审批
方案设计定稿 对部分政府资料相关内容的修改，满足公司开发需要；复核资料清单完整性、准确性，检查图纸电子文件及报建表格的准确性和是否符合报建要求，对表格中的各项数据的准确性负责；协助报建组解决报建过程中的设计问题，对照图纸复核政府批文的准确性，有责任在满足各项法律、法规条件下将公司利益最大化；确认并据政府批文要求修改图纸 《评审报告》 《方案设计图册》（蓝图）
（报建资料准备，出方案报建册）
11 方案报建 1、方案规划报建（报市规划局） 申请公文、建设用地规划许可证、土地使用权出让合同书、用地方案图(红线图)、《方案设计图》（蓝图）2份、计划立项批文 各政府机构相关报批规定 〈建设工程设计方案审批意见书〉
2、 防报建（报市消防大队） 计划立项文件（复印件）、建设用地许可证、用地红线图（复印件）、报审表（应加盖公章及领导签字）(一式一份原件)、总平面布置图1份、方案册1套（电脑出图并盖