☆ 二00九年八月 ☆
北京珠江壹千栋别墅三期茉香郡与四期紫宸山
开发策略与销售总结
提 报 导 读
第一部分 别墅市场分析
第二部分 别墅市场预测
第三部分 三期茉香郡与四期紫宸山产品营销策略
提 报 导 读
第一部分 别墅市场分析
第二部分 别墅市场预测
第三部分 三期茉香郡与四期紫宸山产品营销策略
第一部分 1至7月份别墅市场分析
一、 亚北区域
二、 中央区域
三、 京昌区域
四、 整体市场
一、供应量分析
二、销售分析
1、亚北区域各项目销售概况
2、09年1至7月份销售明细
亚北区域中，销售率在70%以上的项目有四个，分别是纳帕溪谷、壹千栋、渡上、无双。但是综合来看，保利垄上的销售也非常好，销售率68%的原因是近期新增167套供应量。 麦卡伦地销售较差是因为刚刚开始正签的原因。温哥华森林和达华庄园销售较差是由于产品本身的性价比较低的原因所致，但是值得注意的是温哥华森林的部分产品已经是现房状态，所以性价比有所提升，这也是该项目从4月份销售有所加快的原因。 在亚北的已售的1190套产品中，纳帕溪谷和保利垄上所占比例最高，分别有385套和277套，占全部产品的50%以上。 亚北区域1至7月份整体销售速度较为均衡；1至4月份亚北区域除无双因刚刚开盘，销售速度较快以外，其他项目销售速度一般；5月份至7月份的销售提速主要和纳帕溪谷、保利垄上推出新产品有关。 新项目无双的开盘销售，对其他项目销售速度影响不大

小 结
3、上半年已售产品的户型配比
4、09年1至7月份与08年的销售对比
注：达华庄园09年没有成交，此表不涉及该项目
亚北区域08年有5个在售项目，09年1-7月份有7个在售项目，其中2个为新增项目。除去新增项目可以看出，09年1-7月份的成交量占到08年全年成交量的75％，由此可以推断，09年全年成交量将会超过08年的全年成交量。
小 结
三、销售价格分析
1、各项目成交均价
注：由于纳帕溪谷和无双项目存在没有地下面积的产品，加之均价不能单独区分，所以这两个项目的均价数据仅供参考；达华庄园项目的产品没有地下面积

第一部分 1至7月份别墅市场分析
一、 亚北区域
二、 中央区域
三、 京昌区域
四、 整体市场
1、中央区域各项目销售概况
2、09年1至7月份销售明细
中央区域中，销售率在90%的项目有三个，分别是C区东韵、龙湾和晴翠园；优山美地销售率为79%；丽嘉花园和观唐销售率也在60%以上。 丽嘉花园销售提速，是由于优山美地C区、优山美地、龙湾、晴翠园四项目可销售产品越来越少，可选择性也较少，加之丽嘉花园已处于准现房阶段，所以5月份开始销售速度有很快增长。 财富公馆由于产品面积超大，总价过高，面对客群面也比较窄，所以销售较差；随着6月份大力推广的开始，加之项目也处于准现房阶段，所以7月份销售开始有了一定起色；但该项目产品的特点决定了该项目销售速度不会很快，销售周期也应该比较长。
小 结
三、销售价格分析
1、各项目成交均价
2、月均销售分析
表1 ：月均销售面积及月均销售套数
表2 回款状况
第一部分 1至7月份别墅市场分析
一、 亚北区域
二、 中央区域
三、 京昌区域
四、 整体市场
一、供应量分析
1、京昌区域的总供应量
2、京昌区域总供应量的产品户型配比
二、销售分析
1、京昌区域各项目销售概况
2、09年1至7月份销售明细
京昌区域由于项目较少，加之香江别墅取证产品已接近售罄，碧水庄园处于期房销售证向现房销售证的手续办理期间，所以区域销售状况比较冷淡。 碧水庄园A区销售速度比较稳定。
小 结
3、上半年已售产品的户型配比
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