泰华·顶秀风尚
营销策划总案
报告提交：陕西美城地产服务有限公司
时间：11月28日
本方案的逻辑结构：
为便于更透彻地沟通本方案，首先汇报一下我们进行本次策划的逻辑思路：
本方案制定的结构来自美城机构独创的“3＋1＋3”实战营销理论：
“3＋1＋3”中的第一个“3”指的是“三结合”，即“结合市场状况”、“结合产品自身素质”、“结合销售状况”，是策划的依据，也就是本方案的第一部分即“营销条件”。但是因为本项目尚未真正面市，还没有确切的销售数据，所以在本方案的第一部分，我们重点统计分析的是“市场状况”和“产品自身条件”；
“3＋1＋3”中的“1”即“一核心”，它指的是依据“三结合”策划出来的“核心营销策略”，在本方案中，它体现在第二部分即“项目定位”；
“3＋1＋3”中的第二个“3”指的是核心营销策略在“三个界面上的应用”，而三个界面指的是“营销执行”、“现场包装”、“传播推广”，这就是本方案的第三部分即“营销计划”

第一部分 营销条件
宏观市场
区域市场
竞比项目
自身条件
宏观市场分析：
政策导向：
第一阶段：下半年-8月
两次加息、《国八条》、七部委《关于做好稳定住房价格工作意见的通知》、《物权法》草案……
受政策影响市场持币观望氛围浓厚，销售一度受阻，但西安作为内陆城市，房地产发展相对滞后，再加上购房者实际的自住需求，几乎无泡沫可言，房价未受明显影响，但价格涨幅明显放缓，同期销量较04年也有明显下滑；
第二阶段：9月-4月
中央及地方政府多次强调，未来一年内将不再出台强制性调控手段；《物权法》草案搁浅；西安官方发出06年房价稳步上涨5%的信号；
被压抑了整整一年半的购买需求瞬间释放，购房者“买涨”异常踊跃，市场呈现井喷现象；在西安，仅2个月时间，房价上涨已超过4%（官方数据），接近政府设想的全年上限，实际涨幅则远高于这个数字，业内估算近10%，达250元/㎡以上；
第三阶段：5月至12月
国六条、九部委十五条、关于规范房地产市场外资准入和管理的意见、关于住房转让所
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