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难点一：商业与住宅形象不统一， 综合体的优势未被有效整合，未树立整体形象
写在前面
商、住各自为政，亟待双剑合壁，统一发力
住宅——10号楼小户型为主： 推广主打时尚、繁华、便捷的市中心生活 推广色调以紫红、亮蓝为主，体现时尚缤纷
商业——08年火爆热销10个亿： 推广主打投资、回报、旺销场面。 推广色调以红、黄为主，具有煽动力
7、8号楼达到预售标准
难点二：预售货量大、推案节奏紧，
客户基础少、积累时间短，缺乏客户量
写在前面
各时间节点紧凑，销售任务重，客户量不足
销售排期 工程节点
3月
5月
7月
9月
11月
售楼处装修
9号楼达到预售标准
4月
6月
8月
10月
12月
商业开业
重点问题在于梳理商业与住宅的衔接、统一关系，整合综合体的整体形象；住宅客户如何进行新一轮的挖掘？如何提高上门量？上门后如何促进成交？如何在惨淡的市场环境下实现金太湖新一年的销售奇迹？将是本次报告探讨的重点。
为保证本报告推导的连续性，将部分本体、市场、客户等层面的分析作为附件，在此不详细展开，将对相关结论直接引用，如有不详处请参见附件
本次报告旨在更深入地探讨：
综合体这张牌怎么打？（住宅与商业必须高度统一！）
如何开拓新客户渠道？（客户在哪儿？如何吸引上门？）
淡市下如何实现艰巨的销售目标？
（如何促进成交、提高杀单率？）
目标
销售目标
1、量：二期5个亿
2、价：二期在保证销售速度的情况下，维持价格的小幅提升
品牌形象目标
进一步提升项目综合体的整体形象，借项目前期商业热销的知名度，树立项目在全无锡市的影响力，全面整合住宅与后续产品线
目标
无锡08年6月至09年1月，在售项目月均销售15.6套/月；
北塘08年6月至09年1月，在售项目月均销售14.5套/月；
1月已推出10号楼乙单元，后续将推出10号楼西单元、7、8、9号楼。共计959套房源、105827平米、户均面积110平米。
按实收均价6200元/平米计，总货量为6.6亿，至年底需实现至少76%的去化率，即至12月底完成销售730套左右，月均完成销售61套
目标分解一：关于销售，量和价
本年度首要任务是保证销售速度，其次才是实现价格的平稳提升。
240 490批/月，上门量严重不足；
12%成单率 ，成单率需进一步提升；
目标分解一：关于销售，上门量
销售目标
年销售730套，月平均61套
成交规律
按目前12％左右的成交率估算，要完成销售目标，全年需要约6000余组上门量，500组/月上门，17组/天。
现在约240组/月上门，上门量需翻倍
住宅：68万平米 都会中心 国际生活城
08年1－11月
打响项目商业知名度
树立项目品牌基础
09年 综合提升项目形象
塑造无锡首席综合体生活城
商业：68万平米 都市中心 商业区
综合体形象整体面市
一期商业
二期住宅为主
目标分解二：关于品牌形象
一期商业
二期住宅
08年12月 －09年1月
商业&住宅转型期
目标分析小结：
如何在淡市下完成艰巨的销售任务？
我们需要打破重新整合项目形象与资源，
开拓新航线！
速度 品牌 价格
取势。明道。优术
取势。 取势，远见也；明道，真知也；优术，实效也
取势。 明道。 优术
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取势1：知“天时、地利”
取势2：知己、知彼，百战不殆
取势3：知“人合”
。。。。。。以上简介无排版格式，详细内容请下载查看
