金地艺境案例分析 为了一个美好的年代 策略研究部产品案例分析 撰稿人：卢俊 交流MSN：jimlujun@hotmail 嘉定：南翔板块 宝山：上大板块 普陀：桃浦板块 金地艺境 宝山工业园 金地艺境位于传统宝山工业园区内，属于上海北区老牌物流聚集区，周边厂房众多，交通较为便利，但居住氛围薄弱 大区位位于嘉定、宝山、普陀三夹板区位内，类似于曹家渡板块，相对资源分配较其他区域相对薄弱2由于货运物流车较多，整体现状较为嘈杂 地段现状 不论大环境还是小环境，本案地块资源相对较弱，具备一定抗性 拿地信息 绿地领海 市政绿化 九年义务制公立学校 地段现状：地段并未完全方正，其中一部分被化为市政绿化 地块位置：相对与工业园其他位置，地块相对闹中取静，周边配有市政教育配套 地块指标：商住属性地块，09年下半年所购地块楼板价在6300元，基于目前的市场，成本相对低廉 动迁小区 地块成本压力较小，未来产品锻造具备弹性空间 金地需要加强产品力塑造，并且重新定位区域价值 目前区域位置并未有集中商品房产品，客户对区域的认知依然停留在杂乱工业园位置 6300元的容积率给予开发商创造弹性产品的空间 『客观性』 主动式 被动式 『主观性』 3 1 4 2 产品 服务 人文 地段 新进者 品牌 社会资源 自然资源 区域价值 后期产品规划与营销打造 案例分析主轴线： 一、重塑区域价值 ——对地段的企划包装 二、金地产品力塑造 ——项目基本规划 ——建筑风格呈现 ——样板段包装 三、展示面打造 一、 重塑区域价值 区域特征 区域发展阶段 成功营销方向 陌生区域，认知度低 区域“婴儿”期 区域发展迅速，拥有一定区域价值 区域高成熟度，区域价值已被充分认可 区域“少年”期 区域“成年”期 “告诉别人她会长得很美 ” 重新定义区域价值，提升形象 “告诉别人她美得与众不同 ” 基于区域价值，重新定义产品 “告诉别人她是完美的 ” 利用成熟区域价值，项目全方位打造外的细节放大 企划对地段的营销包装 包装方式：弱化区域位置、拉近核心资源距离，告诉消费者你所看见的并不是事实，我告诉你的才是王道！ 企划对地段的营销包装 企划对地段的营销包装项目规划 二、 金地产品力塑造 容积率分配 100米以下小高层 2.2-2.4 6层花园洋房 1.4-1.5 soho 2.5 由于商住地块属性限制，地块规划部分地块作为3-4层SOHO酒店式公寓性质，容积率控制在2.5左右 核心规划面积设置为6层花园洋房产品，整体排布较为紧凑，容积率在1.4-1.5左右 位置最弱区域排布小高层产品，由于南向与西向均无遮挡，单体排布相当紧密，容积率目测接近2.4 两种较为接近容积率物业组合，绝大部分占地面积设置为花园洋房产品 小高层+花园洋房+soho组合模式 花园洋房产品在解决方案中的常见角色 1）低密度社区中作少量补充，以平衡整体容积率。 2）成熟郊区化板块中的经济性产品。 3）成熟城市板块中的改善型产品。 4）陌生区大盘的创新型产品 很明显，本案的花园洋房产品定位即为创新型产品，利用花园洋房成为本案的核心亮点 产品线设计相对较为紧凑型 50平米小户型酒店式公寓产品 两梯三户、两梯四户产品设计 产品线设置 花园洋房产品其实属于过渡性产品，针对刚需性客户中，对别墅生活抑或花园生活有憧憬的那部分客户，属于刚需性客户中稍具购买力的那部分客群 产品线设置针对刚需客户中最具购买力客群 退台处理方式 2F地下室 1F地下室 1F 2F 3F 4F 5F 6F 阁楼 产品设置 B1 南向退台方式 1F 3F 4F 5F 阁楼 采用交错退台方式，除2F外，其余楼层均有阁楼设置 由于南向退台明显，基本建筑无竖向线条 2F 。。。。。。以上简介无排版格式，详细内容请下载查看