创业·齐韵韶苑 项目市场研究及定位报告
宏观市场现状2
微观市场现状
城市概况 城市经济概况 宏观政策研究 房地产市场概况项目基地环境分析项目SWOT分析产品规划建议营销推广策略
城市概况
地理位置
淄博位于山东中部鲁中山区与鲁北平原的交接地带，区位优势独特，南连泰山，北靠黄河，东临潍坊，西接泉城济南。地理坐标为北纬35°56′ -37°18′，东西跨度为东经117°32′ - 118°31′。
城市概况
城市区划
淄博城市结五区三县分布较为分散，区县间隔带较为明显，城市类型属于组群式城市，经济分散，人群购买力分散，经济活动以及城市规划都无法集中，各区域形成了独立房地产市场。
现辖张店、淄川、博山、周村、临淄五区和桓台、高青、沂源三县，城乡交错，布局舒展，形成城市组群。张店区是淄博市的中心城区，面积349平方千米，人口91.1万。是淄博市的中心城区，城区辖车站街道、杏园街道、公园街道、科苑街道、体育场街道、和平街道、玉龙河街道、南定街道、沣水街道、柳泉路街道、石桥街道、四宝山街道、马尚街道等13个街道办事处
城市概况
人口规模
到2009年末，淄博常住总人口为421.51万人。但是人口形态不对称，其最大的中心城区人口粗略统计也只有90万左右。淄博市因为整体城市布局的原因，流动人口无法形成常驻态势。形成了各人口在各区县相对集中，整体人口居住不集中的态势。
淄博的交通情况整体来说还算便捷，外部交通的发达，易于外地购房客的进入，内部交通便捷利于客户的流通。
外部交通： 1、淄博市距济南遥墙国际机场：70 公里，车程60分钟； 2、淄博火车站总建筑面积20742平方米，为一等站； 3、淄博汽车总站发送班车辐射省内外各大城市； 内部交通： 1、公交车及区间车：淄博现有公交车250多路，基本覆盖市内每一个乡镇； 2、出租车：白天6元/3公里，普通桑塔纳、捷达超3公里加1.5元/公里；
淄博交通便捷。胶济铁路横贯东西，淄东铁路、张博铁路纵贯南北，中南部有铁路密集的张博铁路网，辛泰铁路南通泰安，与京沪铁路相连，205国道、309国道、济青高速公路和济青高速南线同滨莱高速公路在这里交汇
城市概况
城市交通
城市概况
城市规划
从淄博的城市规划布局来看，最大的特点就是组团式发展，这一布局形态的最大弊端就是联系性差，各自为中心，很难形成统一的整体性。 因此，立足张店中心城区的向西、向北发展，才是淄博真正意义的规划。
《淄博市城市总体规划（2006－2020）》
城市性质： 山东省区域性中心城市、现代工业城市、历史文化名城 城市布局： “一核四副”的城市布局结构，以张店城区为核心，淄川、博山、临淄、周村城区为其协调发展，空间布局呈“T”字形 。 发展方向： 向北（高新区）、向西（新城区）
城市经济概况
GDP增长
城市经济概况
淄博产业结构比重
三产发展
2010年淄博，第一产业增加值105.3亿元，增长4.7%；第二产业增加值1766.57亿元，增长12.4%；第三产业增加值994.88亿元，增长17.4%。三次产业比例由上年的3.6：62.8：33.6调整为3.7：61.6：34.7。 从三大产业所占的比例我们可以看出，淄博属于典型的工业城市，其化工、陶瓷等行业在全国都占有重要地位
城市经济概况
从居民收入来看，淄博居民的收入水平在全省处于较高水平，意味着当地居民的购买力比较强，并具有转化成购房能力的巨大潜力，从淄博市场近期的表现，印证了这一观点。
居民收入
2011年“新政” 狼真的来了！
福元九合观点：历次新政收效与政府意愿背道而驰，为维护政府公信力，促进和谐社会发展，加大打击房产投资力度，政府必然会再下猛药
政策研究
宏观政策研究
宏观政策研究
2011年1月26日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，研究部署进一步做好房地产市场调控工作。会议最后确定了包括“落实地方政府责任、合理确定地区年度新建住房价格控制目标、二套房首付不低于60%、加大保障性安居工程建设力度”等八项措施，被业内称为新“国八条”
“国八条”与“房产税试点”的出台为2011年定调： 宏观政策继续从紧从严！
政府责任 一季度公布住房价格的控制目标，执行不到位将问责
税收 个人住房不满5年转手交易全额征收营业税
限购（抑需求） 要求：本地2套房和外地1套房家庭将停购 范围：目前扩大到44个大中城市和房价过高、上涨过快的城市，数量还将进一步扩大到更多二、三线城市
信贷（抑需求） 家庭购二套房首付6成，利率1.1倍
保障房（促供给） 2011年建保障房1000万套，增加公共租赁住房供应
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