春华四季园压轴单位销售执行报告
谨呈：深圳金光华实业集团有限公司34＃
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压轴单位项目概况
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春华四季园推售压轴单位基础数据 套数：580套 住宅建面：68957.06平米 建筑形式：11－19层小高层 户型产品：约68平米2房、93～122平米3房、157平米 4房、197-245平米复式
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压轴推售单位整体项目推售节奏
2月25日
5月1日
7月1日
9月24日
10月21日
2006年
1月1日
4月28日
2007年
一期一批 505套
一期二批 470套
商铺 104套
二期A区首批720套
二期A区二批296套
二期B区首批428套
二期B区压轴580套
？压轴单位项目简析
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三房套数比占66.21％，面积比占60.38％，为绝对主流产品； 四房套数比占18.62％，面积比占24.73％，为关键主力产品 压轴单位位于小区中较好的位置，受周边不利因素影响小。 户型产品中157平米大四房、108平米三房、243平米复式五房为首次推出产品本销售执行报告结构
执行
现状审视
问题 界定
解决思路
目标
目标 对目标的理解目 标①
压轴单位推广目标： 在开盘三个半月内实现100％销售，并最大限度挖掘价值，实现价格突破龙华普通住宅心理价位1万元，争取更高价格！ 开盘实现销售40％，232套对于目标的理解
价值空间挖掘尽 价格实现最大化
开盘实现销售 232套
根据经验值判断开盘前需要积累目标客户数量2600－3000批
根据春华四季园前期推广经验可知，在未测算客户诚意度的蓄客方式下，所积累客户的数量与最终成交量的比例为10：1
通过营销树立项目高端形象，提升目标客户心理价位接受基础并产生购买
开盘后三个半月 实现100％销售
目 标②本销售执行报告结构
执行
现状审视
问题 界定
解决思路
目标
宏观大势 市场竞争 积累客户 项目本体现状审视①－宏观大势
政治面
经济面
房地产 市场
政策面
两会召开以及十七大召开，房地产作为全国人民最关注和不满的三大问题之一将引起政府的高度重视，但为了政治的 ，政府不会允许房地产暴涨暴跌
经济服务于政治，经济保持稳定发展是主题。温家宝提出2007年中国GDP增长目标8％，比06年回落2个百分点
2006年是政策频出年，2007年则是稳定年以及政策落实年。 《物权法》有助于房市销售；而物业保有税则将打击到大面积产品的销售
结论：宏观大势是稳定压倒一切，07年将主要是06年政策的落实，本项目销售期4月－8月期间，重策出台可能性低。本项目目标实现中宏观政策风险冲击可能性较小
更多政策判断依据见附件
稳定
稳定
稳定
落实同期龙坂片区市场推售情况
本项目压轴580套，2房、3房、4房
珠江旭景佳园(500多套，二房、三房，带精装修）
1月
2月
3月
4月
5月
6月
2007年
8月
9月
金地梅龙镇（700多套，二房、三房）
万科第五园（102套，TH）
碧水龙庭（700多套，二房、三房）
阳光第五季（488套，二房、三房）
7月
现状审视②－市场竞争
结论：5月份是龙坂片区项目入市高峰期，本项目入市时面临竞争相对较弱，但入市后进入推售期面临的竞争加剧。要实现目标必须从竞争中突围
丹枫雅苑（584套酒店式公寓，一房、二房，带精装修）
万科第五园（752套，二房、三房）结论：本项目两房共60套，仅占B区推出量的10.3％，竞争项目存量或预计推出量两房数量达到约1707套，且竞争项目两房价格多集中在8000－9500元/平米
平面两房
现状审视②－市场竞争结论：本项目小三房和中三房共312套（不含122平米大三房），竞争项目存量或预计推出量三房达到2215套，竞争较为激烈，但三房仍属于龙坂片区绝对主流产品，市场需求旺盛。但价格多在8000－9500左右，尚无项目突破万元均价
平面三房
现状审视②－市场竞争平面四房
结论：本项目四房共108套加上72套122平米大三房，共计180套单位，面对竞争项目存量或预计推出量三房数量达到314套，本项目四房占到市场供应量的36.44％，从市场份额而言的竞争强度大，但从总量而言，竞争激烈度低，属于龙坂市场的高端产品。入市万元均价也将创造了龙坂最高价的记录
现状审视②－市场竞争结论：本项目复式四房及以上共28套，复式四房和复式五房在产品上虽与万科城及第五园有所不同，但是从产品的面积类似，面对的客户群将是相似的，因此复式单位将与万科系列的TH产品处于竞争状态，但本产品本身在价格、赠送面积、户型上具备优势。 复式大面积产品是龙坂市场的尖端产品
复式四房及以上
现状审视②－市场竞争
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