淘金山商业营销策划建议 谨呈：深圳市金地利投资有限公司 版权声明： 本文仅供客户内部使用，版权归世联地产顾问（中国）有限公司所有，未经世联地产顾问（中国）有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容 2006.07.15关于商业运作的目标沟通 远期目标：商铺销售，确保收益最大化 中期目标：利用商业的运作促进二三期住宅销售 近期目标：商铺出租，启动经营，服务一期业主， 获取租金收益本项目商业经济技术指标 国际类比社区商业规划指标： 商业规模比0.027：1 ——A.C.PERRY：邻里住区理论 ——《集合住宅》：日本光丘花园城社区 商业面积：住宅面积 本项目商业规模较小，且随一期开发，因此商业运作在满足一期及未来业主生活功能性需求的同时还必须充分考虑其对二三期销售的影响 商业总建筑面积： 3913.89平米（含商业骑楼面积820.0平米） 其中：商铺1993.97平米 超市1565.84平米 会所：1618.9平米 居委会及社区管理：447.17平米商业规模：商铺共计45间，铺均44平米/间，面积区间从20平米到83平米周边片区商业状况分析 华润超市 本片区的功能定位： 以居住为主、工业为辅、配套设施齐备的综合生活区。 民润超市 华润万佳 华城百货 吉之岛 百仕达商业广场（在建） 永安南城百货 华城百货商圈： 业态：汽配、建材、窗帘、装饰材料等 租金：50-100元/平米 东晓路商圈： 业态：茶社、餐饮、小百货、服装等 租金：60-120元/平米 彩世界商圈： 业态：餐饮、服装、地铺、文具等 租金：60-150元/平米， 彩世界楼下个别200-300元/平米 百仕达商圈： 业态：地铺、餐饮等 租金：80-120元/平米， 个别在150-200元/平米周边片区商业状况分析 1、目前终端客户：主要为布心片区居民为主； 2、消费水平：以日常生活需求为主，消费水准中偏低； 布心片区商业以满足周边居民的日常生活需求为主，难以满足本项目高端客户的消费需求 3、竞争与分流：在建的百仕达五期东郡休闲商业广场具有规模大、品质高、主题明确、集中性强等明显优势 未来东郡商业广场定位高端，将为片区高端消费群体提供高档消费场所。世联对本项目商业营销目标的理解 营销价值： 打造豪宅社区商业配套，利用商业配套提升项目附 加值，支撑二三期住宅的销售。 服务价值： 服务本项目社区，满足高端客户的消费需求。 销售价值： 进行商铺销售，实现商业价值最大化。基于目标的实现如何选择最优的商业运营模式？资料来源：“美国购物中心协会”的规模分类标准 10-20家店 20-40家店 5000—10000辆 百货店2-6家 批发店2-3家 专卖店200-400家 服务半径30-40KM 到达时间20-30min 服务人口200万人 超大型 （超地区型） 2000—5000辆 百货店2家 批发店2家 专卖店100-200家 服务半径10-20KM 到达时间10-15min 服务人口50-100万人 大型 （地区型） 300—500辆 廉价市场 便民中心 专卖店 服务半径3-5KM 到达时间5-10min 服务人口5-10万人 中型 （社区型） 50—100辆 超级市场 专卖店 服务半径1-2KM 到达时间3-5min 服务人口1-2万人 小型 （邻里型） 停车能力 店铺构成 商圈规模 本项目商业属于典型的邻里型社区商业典型社区商业模式比较的启示 重要启示： 对于需要销售的商业物业，可以选择直接销售或先租后售的模式。 选择先租后售的方式更有利于提升物业整体价值，但通常销售期滞后，甚至可能在物业入伙后再进行商铺销售。 建议提前进行品牌商家招商，通过租约的提前使销售期提早 对于可销售的商业物业，先租后售的金色家园模式是目前销售社区商业物业的较佳方式 11 成功案例借鉴：华侨城波托菲诺 燕栖湖 欢乐谷 水岸 会所 风情商业街 入口 广场; 整体品质定位：意大利精品街风格。以意大利特色商店、酒吧、咖啡厅和社区配套服务商业设施为主。 文化主题定位：集艺术、服装、音乐、酒吧为一体的时尚文化 消费者定位：为社区业主和意大利精品爱好者服务 整体差异性定位：旅游地产特色 。。。。。。以上简介无排版格式，详细内容请下载查看