景亿·凤凰谷营销执行方案 营销策划部 前期工作回顾 5月，与深圳中原房地顾问有限公司签定顾问代理协议。 6月，与深圳华美品牌机构签定整合推广协议。 7月，与深圳大峡谷模型公司签定模型制作协议。 8月，与深圳福田物业签定物业管理协议。 8月，与深圳海阳园林设计公司签定园林设计协议。 9月，与深圳拓步装饰签定会所与样板房装饰设计协议。 12月，与深圳溧园春园林有限公司签定园林施工协议。 至此，策划部已完成项目主要合作单位的招标选择工作 前期工作回顾 8月，第一款户外广告出炉，中原开始进场接受咨询。 10月，进 驻康帝酒店外展场， 开始接受客户来访。 一个半月时间共接待 客户300余批 前期工作回顾 11月，赞助惠 州新佛教义演 11月，参加南方都 市报金牌地产评选，荣获2 008年最值得期待楼盘奖 前期工作回顾 12月，完成会所装修方案，装修队进场开始 1月，首批单位9——12栋取得预售许可证。 1月，与中原策划组完成9——12栋单位的价格评价体系，制定出基础价格表。 1月，完成会所开放所需要的物料清单的设计及开始制作。 2月，与中原及公司领导协商定稿《景亿凤凰谷认购书》、《商品房买卖合同及补充协议》、《景亿凤凰谷购房须知》等法律文件，至此，景亿凤凰谷销售所需要的文件资料已准备完毕，随时可进入销售执行阶段 惠州近期市场情况 3月份惠城区期房网上签约403套，其中住宅338套，较上月有大幅回升，但是并未突破去年11月份起的成交低迷状态，成交量仅相当于07年同期的1/3，成交均价4032元/平米 春节期间至3月15日竞争项目促销情况 春节期间至3月15日竞争项目促销情况 小结 从以上数据来看，惠城区春节至3月15日期间竞争楼盘促销方式最主要的 手段是推出特价房，其次还包括：直接降价、加扣点、明送暗降等方式；从各种活动的优惠成效看： 特价房是主要的促销手段，促销效果突出；其次是加扣点（点对点暗折）的方式，这种方式着重于对现场客户的点杀； 价格一步下降到位，成交效果明显； 营销执行 景亿凤凰谷开盘前急需解决的问题 项目工程进度一再拖延，客户耐心有限； 项目前丰山路路况较差，政府修路时间未明，不利于项目开盘销售； 项目客户来访量不足，不利于项目开盘销售； 927新政惠州房市遭遇寒流，客户心理预期价格受到影响； 客户对项目的认识仍处于初级阶段； 项目施工现场杂乱，现场包装需加快进行，树立客户对项目信心； 景亿凤凰谷的价值没有体现 营销执行 一切策略的目的都是为了销售 我们如何实现公司景亿凤凰谷13800元/㎡的价格目标 营销执行 我们如何实现景亿凤凰谷13800元/㎡的价格？ 保证工程进度，配合营销推广工作，给客户信心保证； 样板房 丰山路、现场包装、售楼处包装到位，包装须与项目档次配合，体现项目的品质，获得客户的认可； 活动 举行活动吸引客户到场，增加现场人气及知名度，联络客户感情，促进成交； 工程 包装 样板房的装修包括家具配饰等，要符合本项目的档次； 项目价值建立 体现13800元/㎡的产品内涵 工程节点配合2 46 4.1样板房装修开始 6.1样板房开放，项目正式开盘 丰山路修整完工，现场包装完成，会所物料准备到位，5.1会所开放 4.20会所装修工作完成 4.20项目包装 目的： 前期通过康帝外展场和南方都市报的广告及户外媒体广告，已经在客户心目中建立起了项目惠州顶级楼盘的形象，而目前现场实景与前期宣传相距甚远，客户来到项目现场后会造成心理落差，流失客户； 高端产品的形象建立，需要相应的环境与细节来支撑，以对市场形成冲击，最好是能给人以超越预期的感觉，建立起一种市场高度； 让客户在项目现场真实感受项目品质，才能从内心认同项目价格，进而产生购买行为。 项目现场包装（重点部分） 项目现场包装（重点部分） 项目现场包装（重点部分） 三、样板房通道 1、看楼通道现状 路面状况较差，雨天道路泥泞，晴天尘土飞扬；道路两旁右边是工地现场，左边是林科所宿舍楼和旧房子，现场状况比较杂乱； 2、包装建议 包装重点1：售楼处到样板房之间的路段 材料选择1：沥青 沥青路面后期维护简易，可以进行部分重建，而不用像混泥土路面那样要大规模的修建，维护成本价低；而且沥青路面对于减震、不扬尘、清洁、方面都有较大的优势；道路两旁可摆放盆栽和种草地，做适当绿化 材料选择2：红地毯 首先对售楼处到样板房之间的路段进行简单的整理、铺平，再在路面上铺上红地毯；它具有脚感舒适、富有弹性、步履轻便等优点，有不少项目在样板房通道的地面铺设采用红地毯；在地毯材料选择上可以选择化纤地毯，化纤耐磨性好、价格较低；道路两旁可摆放盆栽和种绿化草地，做适当绿化。 。。。。。。以下略，简介无排版格式，详细内容请下载查看