房地产公司成本管理与成本控制 前 言 随着国家对房地产市场、土地市场、建筑市场的逐步规范。房地产行业竞争日益激烈，房地产行业由原来的暴利逐渐变成了微利。这种情况下如何确保自己在这个市场立于不败之地。怎么样在这个市场里分得一杯羹。每个有一定实力的房地产都在研究这个课题！ 合理、有效的控制各项成本。是耐以长远发展的动力。这是我们部门研究的课题，在这里给大家分享。 控制成本是需要从项目论证开始到最后竣工决算及至最后的项目总结全过程控制。主要分为以下五大部分。 成本控制五大块 一：前期测算拿地、定位楼盘 二：四阶段设计、四阶段成本控制 三：招标、合同、及施工的控制 四：营销、财务、管理成本，政府资源 五:经验积累、后续管理、品牌树立 提纲目录 拿地前的工作： 1、了解当地的市场土地价格。 2、了解当地的建安成本。 3、了解当地的楼盘售价。 李嘉诚有句很经典的话“房地产除了地块还是地块”。所以拿地的好坏，决定楼盘的成败有将近85%的因索。 并不是说，地段越繁华越贵就是最好的地；也不是说越便宜就越好，就越有升值的潜力！ 一：前期测算拿地、定位楼盘 一：前期测算拿地、定位楼盘 （一）、如何拿地需要从以下几个： 1、土地的完整性。（“旭湘”的道路、“隆晟”的环评、“旭星”的各项条件、水、电、路都存在问题）；所以三块都是不完整的土地。 完整性主要包括： a地上拆迁是否全部完成或者拆迁没有任何纠纷、 b地下埋藏是否探明、地下的地质构造是否勘探清楚、 c周围环境是否会影响楼盘、 d五通一平是否全部到位等, 2、土地的利润性。（与类式的地段或者周围的地段比较是否存在利润空间、建成后与容积率的比例） 3、土地的升值性。（是否周围有新的项目引进带来本块地的升值机遇，是否有新政策的扶持） 4、土地的地段性。（适合建什么样的楼盘、档次、用途） 以上这些均需要我们在拿土地的时候对当地市场的调查，比较。作为拿地的依据，作为土地的定位。 5、土地的时段性。 在一定的时期土地有它一定的价值 一：前期测算拿地、定位楼盘 二：按照土地的要求定位合适的楼盘 房地产公司最浪费的三种钱：埋在地下的钱“肥粱、胖柱、深基础” 埋在地下的钱是什么原因造成的。 这是由于土地的地质构造造成了“肥粱、胖柱、深基础”，各种不同的地质特征在很大程度上决定了土地的实际价值。决定了房屋的层高、地下基础形式、房屋结构形式、房屋的平面布置等 怎么样杜绝“肥粱、胖柱、深基础”。 1、在定位楼盘的前期要做的就是对地质进行勘探，现在很多房地产公司开始了这项工作。平面怎么样布置，建多少层合适，基础采用什么形式都需要对地质进行详细的勘探，尤其是那些我们不熟悉的地区。（类式案例：华菱集团“华菱嘉园”因为地质条件----造成成本增加1-2千万） 2、了解地块的特性，以及当地政府的政策。 3、做尽可能利润高的产品。 4、尽可能利用土地的原始土地的地形、地貌特征来做楼盘，可以达到更高的利润。 二：四阶段设计、四阶段成本控制 一：四阶段的设计把关 设计：需要我们设计积累类式项目的经验，指导设计部门快速作出正确决策，设计出合适的产品。 1、总平面布置（是整个设计的关键点） 总平面图分交通、户型、地下室及车库的合理利用 2、规划设计与总平面布置挂钩（与平面布置并入一阶段） 3、初步设计 4、扩大初步设计 5、施工图设计 二：四阶段设计、四阶段成本控制 需要我们积累平时的经验、积累各式楼盘的各种指标。以指导我们前期部门快速作出决策。拿到合适的土地。 1、投资估算（目标成本一级） 2、设计概算（目标成本二级） 3、施工图预算（目标成本三级） 4、竣工结算 （目标成本四级） 二：四阶段的预算控制 三：招标、合同、及施工的控制 严密两标、一合同 （一）、招标文件的编制 （二）、投标文件的审核 1）、对招标文件的响应性。 2）、相关项目经理的介绍及类式工程的合同。 3）、施工组织设计的合理性、施工方案、工期（横道图、网络图）、劳动力安排、机械设备的配置、平面布局的安排。 4）、各项施工保证措施 5）、商务报价的合理性（优惠率、各分部分项的合理性） 6）、合理化建议 三：招标、合同、及施工的控制 （三）、施工合同的签定 10个需要明确的合同内容 工程承包范围 工期 质量等级 承包方式 付款方式 结算原则 签证的原则及方法 主要材料的品牌、规格、等级、价格，以及调整原则 双方的权利及义务 双方违约责任的处理办法 。。。。。。以下略，简介无排版格式，详细内容请下载查看