林宇华府Santa Barbara营销战略和策略 谨呈：云房地产 在即将过去的岁月中， 楼市在风云变幻间经历着成长的酸甜苦辣， 无论是房价的几起几落， 还是政府调控方向的大逆转， 房地产市场都在利益得失间苦苦挣扎。 大量投资客被逐出市场，多数购房者又久久观望， 就在金融危机的肆虐紧逼下，如何在逆势中创造机会，引领高端市场， 在成为昭通楼市的一抹亮色和关注的焦点， 是我们当前所要思考的关键核心 林宇华府 营销现状分析 营销策略 推广策略 目前市场分析 产品分析 年度目标分析 竞争现状分析 目录 推广节奏 推广媒介 推广活动 推广预算 核心问题分析与思考 销售策略 营销策略 泰鹤城 100万㎡，3500元/㎡ 林宇华府 15万㎡，320 0元/㎡ 凤凰国际 市政新区 户型面积以中大户型为主 本板块作为周边市政办公区高端配套居住片区，大多楼盘户型面积都较大，基本没有小户型推出，以、套三的中大户型为主，少量套二以满足基本的居家需求。 销售价格分为两个阶段面 本板块定位为高端纯住宅区，距离中心区的距离较近，客户资源广泛, 属于昭通老城区,,预测销售价格在3000元左右，而其它新城区楼盘则集中在2500-3500元左右 目前户型面积区间与价格走势 —— 启示—— 自从去年政策从紧，全国楼市面临漫长的冬天，未来市场竞争异常激励；昭通项目云集；品质楼盘林立，林宇华府作为实力开发商代言产品，肩负重担，不仅需要热销取得良好资金回流，并且需要塑造品牌溢价，良好的项目形象，为2期及后期云房集团的未来项目增强美誉度。开发商，如何成功树立自身形象，建立高市场认可度，尤为重要 产品货量盘点 产品目前600套，总销金额约为1.67亿； ※目标要点一：保量 保证销量——全年销售面积在6万方左右 ※目标要点二：求价 保量前提下，追求价格提升——突破价格上限，触及区域价格天花板 ※目标要点三：形象升级 二期整体形象升级——摆脱性价比楼盘形象，品质展示提升品牌形象 项目目标：保量求价，整体升级，提升品牌形象 4月 10月 12月 6万全部消化 入市销售 回款6.6亿元 分批推售，避免内部竞争，保留最佳位置提升后期溢价空间—— 分2期推出，一期为，，，，二期为 推售时间紧，每期内分小批次多次推出，形成连续小高潮，合理衔接—— 资金压力前置，降低风险—— 1、低开高走，迅速回笼资金。 2、整个社区的明星产品，体量最少，可在销售末端博弈高价。 跟随对手，看清市场—— 看清价格风向标，因此可根据其价格走势，判断本案的合理占位。 建议：二期推售计划根据市场变动情况，在销售过程中具体排定 推售时机的初步考虑 问题梳理： 从问题出发，梳理要实现目标，我们当前所需要解决的问题 Q1: 如何树立王者之风，让客户信赖与拥护？ Q2: 通过对竞争市场的精准分析，对比周边竞品， 本项目优势和核心卖点是什么？ Q3: 如何制造营销事件，扩大项目影响力？ 产品价值梳理产品价值分析 地段位置、、品牌开发商，是本项目的不可复制优势所在 竞赛项目:昭通全成皆有威胁,重点在泰鹤城 产品价值点梳理——宽景、智能空间、纯熟配套 产品核心卖点 舒适居住区，享受优美环境及成熟配套 高附加值， 奢享阔绰尺度生活 精心打造园林美宅，阖家享受优质生活 有思想的建筑 3. 如何使项目形象与集团品牌架构契合？ 2. 如何实现小规模精品项目低成本去化？ 1. 如何在传统优势地段中应对大盘竞争？ 突出重围 强敌环伺，差异化定位是必然要求 Option 1 跟随策略 Option 2 补位策略 与大盘相比，小盘总是有如下的缺憾； 尤其在昭通 对社会资源的占有和影响不如大型社区 不符合昭通特有的邻里文化与炫耀心态 社区内的物业等资源配置不如大型社区 物业升值不具备直观的可比性 推广力度与资本不如大型社区 社区总住户较少，公共资源分配更宜居 小型社区不显张扬，私密度优于大社区 容易实现封闭化管理，私人领地感更强 小也有小的好处，但需要额外的条件 关于高端物业的回归城市 高端消费人群的买房心理已由数量占有（短期回报） 向质量占有（长期持有）转变 城市高端物业的需求始终存在，并将在市场成熟化的过程中进一步强化 可预期的保障型住房政策将使高端商品房与普通住宅的差异更加明显 长期的土地GDP增值逐渐取代短期的市场炒作升值 地产市场仍将是中国富裕阶层最主力的财富投资/保值渠道 财富阶层的换届与眼界的开阔使消费者对物业品质的要求愈加挑剔 买卖与租赁/投机与保值的纠结使高端地产的自住考量日趋强化 。。。。。。以下略，简介无排版格式，详细内容请下载查看