琶洲●雅郡 价格方案 【 世联地产 】 一、雅郡周边关系 二、洋房实收均价和价格分布确定 三、联排别墅实收均价和价格分布确定 四、独立别墅实收均价和价格分布确定 五、付款方式与平均付款折扣 六、平均优惠折扣及公开价目表反算率 七、入市策略 价格方案 \ 目录 雅郡周边关系 价格方案 \ 第一部分 周边关系 \ 示意图 万亩果园 周边关系 \ 黄埔涌、万亩果园、江边广场、会展中心、琶洲塔 独立别墅、部分联排别墅、较高楼层南向洋房，可纵览黄埔涌江景和万亩果园。西望，长水蓝天，颇具吸引力。西区小高层部分南向单位，还可远眺琶洲塔及会展中心 周边关系 \ 东南环高速公路 高速公路带给其附近单位相当大的噪音污染 周边关系 \ 厂房、自然村 周边的杂乱厂房、自然村严重影响了小区片区形象。东向、西向以及北向景观也大打折扣。流动人员较多，对小区安全造成一定威胁 周边关系 \ 会所、泳池区、财富之泉 小区北部会所、泳池是小区重要的配套设施，同时也是北向单位景观资源不足的重要补充。音乐大道、财富之泉是小区中部重要的景点 周边关系 \ 小结 1、 雅郡周边不同的景观资源，影响内部价值的分布。 2、江景\自然景观优于内部园林景观 南向景观资源充足，景观优势需在价格中予以体现。北向单位景观资源匮乏，小区内部景观设计在一定程度上给了补充 洋房实收均价和价格分布确定 价格方案 \ 第二部分 洋房基础数据 1、两座连体12层小高层，可售楼层11层，可售单位共308套，可售总建筑面积为34565.96平方米； 2、总体位置处于一期北部，南可观黄埔涌江景，北可观会所周边园林、泳池等。5、6楼以上越过周边建筑后，视野相当开阔； 3、一梯四户，户型为2*2、3*2和4*2，建筑面积77-135m2。主力为三房，建筑面积区间为100m2-127m2. 市场比较法 洋房均价区间 \ 方法选取 洋房均价区间 \ 竞争楼盘选取 1、会展经济带来巨大升值潜力作为雅郡最大的价值点，导致在广州整体市场中具有不可比拟的特殊性，尤其是洋房单位。 2、影响洋房单位均价的楼盘主要是琶洲内及周边较小范围内项目，区域外楼盘价格的可参考意义相当弱 畔江花园、大家庭花园、珠江帝景 洋房均价区间 \ 比准均价 操作步骤 确定打分项目、比重 相对折算率、折算均价 雅郡比准均价（市场参考均价） 各项目影响雅郡均价权重 分项目打分 1、确定影响均价的打分项目、比重 三大类16子类，共38项 各项不同的权重 目标客户选择倾向 打分表 洋房均价区间 \ 比准均价 所有对比打分都假定雅郡处于前期沟通中预计的较理想状态 打分标准： 1、打分取值范围：-0.5~0.5，雅郡与比较对象对比，打出雅郡的相对分值。 2、0为雅郡与之相当，正分为雅郡较优，负分为雅郡较差 2、完成各个项目打分表 因各项目装修标准不一，故将各项目全部以毛坯价进行打分 基于雅郡可能的较好展示状态进行对比打分 洋房均价区间 \ 比准均价 3、得出洋房与各个项目的相对折算率、折算均价 洋房均价区间 \ 比准均价 4、确定各个可比项目影响洋房均价的权重 5、合成洋房比准均价（市场参考均价） 洋房均价区间 \ 比准均价 毛坯价：5700-6000元/㎡ 300元/㎡装修价：6000-6300元/㎡ 500元/㎡装修价：6200-6500元/㎡ 可能达到的理想展示效果 不健全区域市场内存在的风险 发展商资金迅速回收预期 物业价值点的稀缺性 上升力 下降力 洋房均价区间 \ 区间讨论 洋房均价 \ 落点讨论 客户心理价位 1、联排别墅、洋房单位示范单位、看楼通道、售楼处等全面到位 2、体现高度品质感，与周边项目形成鲜明对比。 3、会所展示：完善黑白鞋会所功能，装修装饰体现项目形象定位。 4、园林展示：会所周边园林、财富之泉、江边广场、小区分片园林 工程形象进度 各均价段总价分布趋势 现场展示效果 洋房均价落点 洋房分单位实收价格分布 \ 操作步骤 朝向调差 层差调差 特殊调差 价格表建模 价格表检验 洋房为小高层楼宇，周边建筑普遍低于5层，南向联排别墅与之间距较小，对高段和低段价格的影响存在较大差异。分别选取低楼层和高楼层进行系统对比打分。 以低段打分为基础确定基本朝向差，进行价格表建模；高段部分打分用于检验进行后面特殊跳差给朝向差带来的影响，保证特殊跳差的结构合理性。 低段楼层和高段楼层分别打分 洋房分单位实收价格分布 \ 朝向调差 朝向打分 选取打分项目 各因素独立打分 (1)项目外围资源的特殊性 (2)目标客户选房偏好 (3)影响小高层价格结构的特殊因素 确定各因素权重 各朝向单位得分 加权求和 洋房分单位实收价格分布 \ 朝向调差 。。。。。。以上简介无排版格式，详细内容请下载查看