虹桥
陆家嘴
阶段2：逐步形成了以虹桥为起点，南京路、淮海路为轴线，陆家嘴为末端的“哑铃式”构架，城市办公物业格局基本形成
不夜城
中山北路
长寿路
长风公园
四川北路
北外滩
大宁
徐家汇
阶段3：经济拉动及空间制约，中心办公形成多个聚集区域，逐步外拓。
市中心土地资源稀缺性明显，整体供略小于求,办公市场看好
近三年全市年均土地出让总量约在140万方左右，保持基本稳定；
自06年起，中心城区土地成交萎缩明显，基本在30万方以内，空间不足，土地稀缺特征开始显现；
全市成交年均去化基本在140万方左右,成为近三年内表现最为稳定的物业产品;
供应增长明显,目前略小于求;
供需关系来看,除06年市场供应总量及增幅较大外,整体市场供需关系基本形成供小于求格局;
市中心区域价格增幅较大,高于全市水平
全市价格总体保持增长趋势,07年增幅较大，较06年增长11.6%,达到14664元/㎡
中心城区销售价格连续2年持续增长,幅度高于全市水平,07年销售均价达到19923元/㎡,较06年增幅达到13.1%.
经济环境良好、市场需求充足
受东南亚金融危机影响，上世纪90年代中后期的市场一度低迷。随着近几年，在旺盛的市场需求带动下，上海甲级办公楼空置率持续下降，截止至2007年底空置率达到历史最低点仅为3%,需求市场充足
外商投资企业及私营业的高速发展，为地区写字楼物业稳定增长，提供了充足的市场需求
地段价值认知度高，传统商业、办公聚集地
本市核心区域，传统的行政、商业中心，商服、交通等各类配套设施齐全。但部分地区仍存在生活环境不佳的局面。
随着，多年旧区改造的成果显现，核心区域愈加繁荣，生活环境得到明显改善，进一步呈现国际大都市的繁华景象
物业价格高位运行，空置率下降达历史最低
市场比重高：
传统商务区，甲级办公楼比例达到全市70%
价格高位运行： 租金水平长期于高位运行，静安、卢湾两区为全市最高。空置率持续下降，达历史最低点
新增缩量、需求旺盛、价格增幅大，
地段认知度高，仍有发展空间
供应量逐年减少，需求依旧旺盛，总量呈现供不应求态势
供应稀缺，地段价值显现，价格增长明显。08年度（1-3月）价格达到27195元/平方米，较05年度增长54.3%
+54.3%
中心城区办公布局为：
1、静安寺-南京西路区域；
2、人民广场区域
3、淮海中路沿线区域；
4、徐家汇区域；
5、虹桥区域
6、打浦桥区域；
7、中山公园区域；
8、曹家渡-长寿路区域
虹桥
中山公园
徐家汇
打浦桥
人民广场
曹家渡-长寿路
静安寺-南京西路
淮海中路
短期内,市中心办公物业将集中上市,
对既有供需关系将形成一定影响
07年底内，新增27.2万方办公物业投向市场
08年，市中心办公物业增长加速,将有近89.4万方左右体量办公楼物业投向市场
区域内代表案例：东淮海壹号
5A甲级办公楼；可自由分割型小户型办公产品；内部采用节能环保设施
地段、板块认可度高，销售平稳，高端物业市场需求稳定
小结：
市中心空间不足，“多核”、“外拓”成为必然；
传统核心商务区供应稀缺，价格高位运行，空置率低，
需求旺盛；
次级商务区供应放量，价格增幅明显；
市场总体良好，短期内有集中供量，将受一定影响。
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