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保点返租：由项目物业进行管理，业主收楼后，可与其签定一定点数的返租，一般3年至5年固定点数返还，交楼后由物业公司统一进行装修，客户支付其费用，交付物业公司管理经营，自负赢亏，项目承担一定风险，但客户接受度较高，大部分客户倾向于返点模式
物业代租：发展商物业公司进行经营管理，业主收楼后，不自用的情况下，可委托物业公司代为进行放租，但必须按物业规定标准进行装修交付。此模式无风险，但市场接受度不高
市场案例研究
1、岛内市场：
A、案例分析：
岛内纯酒店式公寓多采用保点返租形式，一般固定回报三年，年均回报固定5%-8%，阳光水恋度假酒店引进广东中旅（集团）酒店物业管理有限公司进行第三方全面管理，并于广东中旅（集团）旗下旅游公司进行深度合作，提供其客户市场的开发，将入住率风险控制最小化，委托第三方酒店参与经营管理模式，实行固定率回报三年，按总房价的8%进行年均回报，返还方式可在客户购房时一次性在总价中扣除，即客户仅需要交付总房价的66%与统一标准的装修费用即可（由发展商统一标准装修，客户仅需支付其费用），三年后客户可收回此单位
B、岛内投资回报率剖析：
酒店托管模式：
假如与**酒店管理签定，7：3分成，只以5~10月夏季旅游旺季期间计算回报率，旺季租用率以8成档期计算。旺季180天。其中五一、十一七天长假及每周六房租翻倍增长。除去这14+24天，正常放假计算142天
房屋总价约：63方*1万/方=63万
按旺季480元/天计算
142天*580元/天+38天*1160元/天=126440元；按旺季8成档期计算，126440元*0.8=101152元；
酒店分成后，客户可得：101152*0.7=70806元，基础投资回报率：70806元/630000元=11.2%
以上计算仅为旺季期间所计算的投资回报率，仍有185天放租期，保守估计投资回报率更高
保点返租模式：
假如与**管理公司签定，按一年8个点返租，固定三年
房屋总价约：63方*8000元/方=504000元
年度总返还租金：504000元*8%=40320元；
最终客户支付购房总价：504000元-40320元*3=383040元
C、小结：
客户受大部分岛内项目返租影响，比较青睐返租模式，大部分投资客户因地区较远无暇经营管理，返租的固定回报率是岛内客户关心的因素之一
全国市场：
A、海南酒店式公寓管理主要采取以下三种：
返租：不同时间长度年固定6%的回报；
酒店托管：客房收入35%-45%由业主分配；
代租：对经营利润进行分配，一般为三七分成；
B、海南度假投资型模式中回报率的分析：
项目名称
可免费度假居住天/分数
回报方式
合同年限
爱琴海岸
21天
客房收入45%
6年
天域酒店
21天
客房收入40%
3年
亚龙湾5号
45分
酒店利润的95%
8年
惠普登
21分
6%/年（固定）
最少6年
嘉宾国际
21天
1-5年6%/年（固定），6-10年客房收入40%，10-20年业主享受酒店利润的100%
20年
天福源
21天
6%/年（固定）且业主享受酒店利润的60%
20年
海悦湾
30分
6%/年（固定）
3年
国光滨海
35分
客房收入35%
6年
天泽海韵
30分
酒店利润的42%
6年
返租固定6%返点：一般5年30%，同样为房价一次性折返，相当于7折出售，在三亚专业投资客已对此做法不感冒，项目因返租影响总价过高，销售受阻；
酒店托管利润分配：目前亚龙湾5号一家，管理公司不承担任何风险，业主分析大，销售卖点支撑失分多；
代租客房收入分成：三亚项目主流做法，实现风险共担，管理公司较为灵活，管理公司与业主签署委托经营合同
C、客户免费天数的获得：
海南度假投资型模式中，无论客户选择哪种管理模式，客户可在委托管理同时，每年均可享受一定数量的免费入住天数
项目名称
可免费度假居住天（分）数
具体使用制度
所属区域
爱琴海岸
21天
4-9月淡季（除法定假日）为21天，旺季（除法定假日）14天
亚龙湾
天域酒店
21天
4-9月淡季（除法定假日）为21天
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