综述 第一部分：总体规划调整 第二部分：商业定位 1、市场状况 2、商业立面建议 3、商业形态建议 4、商业布局建议 第三部分：商务空间调整 1、2#楼调整建议 2、4#楼调整建议 第四部分：第一组团户型调整 第五部分：第二组团建议 总结 目录 经过市场调研与产品分析，我们认为本项目有明显的地段优势及区位竞争优势，但在产品规划和建筑设计方面却存在明显不足，没有充分发挥本项目的天然优势，主要表现在以下几方面： 1、2#、4#楼设计为小户型公寓，没有使这两栋楼的邻街商业价值得到体现，无形中降低了开发利润。 2、交通组织存在一定问题，主要表现在地面车位过多，与高档社区最基本的人车分流这一特点相悖 3、园林景观过于平淡、直白，与项目尊贵、气派的开发理念不相符。 4、户型设计落后，无法满足现代市场需求。 锦官苑/ 综述 综述 根据我们多年的销售经验，本项目如按目前设计方案推向 市场，预计售价在 7500---8000元/平方米 综述 就我司对项目的了解程度，经过初步的成本测算，本项目的直接成本约为7127元/平方米。 综述 尽管项目目前情况不容乐观，但我们认为如能对产 品进行下述几个方面调整，我们有信心将其塑造为 高档精品楼盘，实现开发商预期利润目标 锦官苑/ 项目总体规划调整建议 第一部分项目总体规划调整建议 锦官苑/ 项目总体规划调整建议 华远新时代销售代理公司 总体规划思路 以现代商业为外围形象 以庭院观景公寓为内在核心 通过园林绿化和道路交通的隔离，使公寓与商业这两种 功能不同的产品相对完全独立，如此既能令商业形象更 加突出，也能体现公寓闹中取静的产品特点 功能组团规划调整 功能规划 动静区分割线 取消地上车位，重新布置出入口，实行人车分流，体现社区高档品质 重新进行交通组织，使2#、4#楼形成环行交通，增加邻街物业的商业价值 道路规划调整 道路规划 社区道路 商务区道路 为彰显本项目尊贵、地位、大隐于市的项目理念，结合整体规划，园林景观建议采用欧式庭院风格，即Courtyard。因项目容积率较高，围合式的景观设计无法体现项目尊贵气质，建议3#中间单元首层及二层镂空设计，增加园区景观的通透感 园林景观调整 景观规划 景观动线 锦官苑/ 项目总体规划 主要物业功能 高档公寓（1#、3#、6#、7#楼）； 叠拼水景城市别墅（5#楼） 沿街底商及其它商业设施底商（2#、4#楼首二层） 商务空间（2#楼及2-B单元、4#楼） 配套设施（8#楼） 项目总体规划调整 通过上述调整，既发挥了项目的优势，也将项目缺少自然景观、周围遮挡等先天劣势予以淡化，同时强化了项目地处COD核心区的地段特点。调整后的规划将使产品在高档市场的竞争力大大提高。 1、动静分离（公寓与商业完全独立） 2、闹中取静（公寓的私密性增强） 3、商业价值（邻街的商业价值得以体现） 4、产品多样化（底商、商务空间、高档公寓、水景城市别墅三种产品类 型互相补充，降低项目开发风险） 5、提升项目档次 案名建议： 君临天下 案名建议： 世家天第 项目SLOGEN 西区故事私人美树馆 建筑风格 商业：现代简约风格 公寓：新欧式庭院 园林风格 欧洲庭院景观 第二部分项目商业定位建议 锦官苑/ 项目商业定位 2#、4#楼作为整个项目的外围建筑，对树立项目的整体形象及 档次起着至关重要的作用，而其商业价值随着规划路的开通也 将得到进一步提升，因此2#、4#楼的商业定位将直接影响到整 个项目开发利润。通过调研及项目自身条件分析，我们认为本 项目的商业定位应以独立精品店铺为主，同时考虑吸引银行、 证券等金融机构进驻。 。。。。。。以上简介无排版格式，详细内容请下载查看