 ==>> 点击下载文档 |
曜阳国际老年公寓沙盘
会所
武警总医院
公寓
联排别墅
独栋别墅
配建
曜阳国际老年公寓概况
户型面积：一居98-103平米二居123-144平米三居180平米
建筑类型：花园洋房（带电梯）、联排、独栋
物业类别：公寓、别墅，建筑面积：44571平米
总建筑面积：67230平米
占地面积：137461平米（206亩）
开盘时间：8月28日
装修情况：精装修、全套家具家电
会所：建筑面积11659平米，共计8层(地上6层、地下2层)。集餐饮，
休闲，娱乐，会务为一体。
医疗配套：武警总医院康复医疗中心（医保范围可报销），建筑面积11000平米
建筑
3-4层花园洋房：24小时电梯、入口采用缓坡处理、设置特殊扶手。
联排别墅：多采用8联排以上，多为地上两层建筑，同洋房一样集中停车。
独栋别墅：附带私家车库，庭院绿植分割。
别墅类产品无老年定位产品特征体现
花园洋房
联排
独栋
花园洋房室内
配套
会所：餐厅、棋牌室、台球厅、小超市、室内游泳馆、室内健身器械房、书画室、羽毛球、乒乓球、中医按摩、小型电影院；
医疗中心：提供评估系统、体检、远程医疗系统、家庭医生系统、国医养生系统及紧急服务系统等五大医疗保健服务内容，此外医疗中心还设置了就诊绿色通道。
市政配套：水站、电站、气站（自建）
会所
会所
医疗配套
拿地
该公寓由红基会与北京城建集团合作开发，双方专门成立长青国际老年公寓有限公司进行项目运作。耀阳老年公寓项目前期土地征地、挂牌出让均由红基会协调操作。6月，密云县国土局对该地块挂牌出让，底价为9097万元。长青国际是唯一竞买人，最终以底价获得该地块。密云县国土局对此次招标出让还设置了限定条件——该地块只能用于老年公寓开发，不得分割出售。折合楼面地价1353元/平米。
营销
一、
6月，北京曜阳项目竣工。落成典礼上，中红会党组书记王伟也出席并致辞。北京曜阳当时曾打算将一半的老年公寓用于出售，每平方米6500元至2万元。但由于土地出让规定只能用于老年公寓，北京曜阳就试图以“以租代售”的形式运营。至上半年间，该项目曾以每平方米1.4万元的价格，与客户达成租赁协议，租赁最长可达70年，与卖房无异。因屡受指责房地产开发，后采用“会员制”销售，现在采取“押金+租金”方式营销
营销
二、
营销推广渠道采用：网络+户外+关系营销+小众传播。
三、
客群构成：比较多样化，中直机关部委离退休人员、外国人、北京城区高收入人群、外地客群。
租赁费用
注：
1、押金可退；
2、租期最短一年、最长两年；
3、租金年付、中途解约租金不可退；
4、如遇租户身体疾病押金可转为紧急诊疗费用。
运营
1，项目现运营人数100余人，现已出租房源近100套，比例基本维持在1:1；
2，会所原为城建集团培训基地，为缓解资金压力，会务部门承接各类会议论坛，为此提供会务、住宿、餐饮、休闲娱乐服务；
3，公寓为入住客户提供免费班车、社区免费电瓶车、生活必需品代买、各级基础基础医疗护理服务（另行取费）；
运营
4，公寓客群候鸟式居住特征明显，寒冷时节只很少人在此居住。
5，中国武警总医院中西医康复医疗中心建筑面积11000平米，病房82套，并邀请中国武警总医院进行专业经营。经实地调研，康复医疗中心先基本处于半停业状态，未见专业医护人员、病患人员及安保人员。
投资回报
耀阳老年公寓项目总投资约4.5亿元。
按现有可租售产品初步核实平均月租金约为40元/平米，按100%租售率计算，不计运营成本年回报约为2140万，投资回报周期21年。
实际出租近100套数，实际租售比率仅为23%。假定运营成本与会务服务收入持平，按现有租售比推算，静态投资回报周期约为90年。
