广州绿地城项目 开盘准备工作汇报 目 录2客观条件 购房逻辑(解决“怎么说”) 营销策略（解决“怎么做”）需其它部门配合支持动作 〔第一篇〕 客观条件分析 客观条件均以客户为导向，用客户思维推导出购房逻辑和项目价值体系 客观条件分析——区位解读 项目所处片区为【中新知识城】，是由广东省和新加坡共同打造的全新经济转型园区，通过产业导入形成广州全新发展平台。属于国家级创新型区域，定位为广州东部山水新城，优秀人才创新基地和生态宜居新城。 中新知识城位处城市远郊，距离CBD较远，通勤时间较长。 中新知识城规划交通利好：14、21地铁线预计将于2017年开通，本案为14号线支线【旺村站】地铁上盖 远郊大盘 客观条件分析——区位解读 起步发展期 （2010-2015年） 快速发展期 （2016-2020年） 深度繁荣期 （2021-2030年） 工作重点： 基础建设，对外交通路线骨架形成 产业体系：初步形成创新创业体系 建设规模： 8平方公里 人口规模： 8万常住人口 工作重点： 基础设施：区域内交通路网基本完备，公共配套设施基本完善 产业体系：初步形成产业集群 建设规模： 30平方公里 人口规模： 26万常住人口 工作重点： 基础设施：公共配套完善，环境生态宜居 产业体系：产业体系完备，成为具有全球影响力的知识经济高地 建设规模： 60平方公里 人口规模： 50万常住人口，其中25万就业人口 【中新知识城】背景： 中新知识城位处萝岗北部，是广州“东进“战略的重点发展区域； “北有中关村，南有知识城”，中新知识城是继苏州工业园区和天津生态城后，新加坡与中国第三次合作的大型项目； 【中新知识城】现状： 目前仍处于起步发展期，生活便利性差，基础设施薄弱、配套不足，区域成熟度和认知度低； 【中新知识城】前景： 2020年前呈现快速发展，预计未来15年内发展成熟； 中新知识城有望上升为国家级战略，与南沙共同成为推动广州经济发展的“两个轮子”。 客观条件分析——区位解读（客户感知） “如果价格趋同，我更倾向于选择南沙。如果资金再充足一点，我更愿意买科学城。” “为什么过来知识城看房？因为价格低啊。” 区域壁垒 “知识城现在还是一片黄土，就是个村，地铁开通前根本没办法生活。” “广州政府规划了那么多新城只是为了卖地，谁知道规划什么时候兑现。” 客观条件分析——市场环境 2015年萝岗区新推货量供应主要集中在永和大道板块、中新知识城、科学城、长岭居四大板块，各板块间竞争异常激烈。 中新知识城板块因距市中心距离较远，与萝岗其它板块形成较明显的价格梯度差，客户一路被拦截，受其它板块分流严重 2015年萝岗供应暴涨，可售超20000套（消化周期至少需30个月），去化压力巨大 客观条件分析——市场环境 项目周边直接竞品项目，在建项目多且有较大后期补充量，供需比短期内不会下滑，竞争趋于白热化。 项目除将遭受中新知识城内部竞争外，亦遭到全广州其它郊区刚需项目分流，而其中教育城板块构成直接客源竞争； 区域竞争激烈，对项目既是挑战又是机遇，有望实现各项目共同造热市场打造新的热点板块。 如何有效区隔竞品，最大化争夺区域刚需目标客群将是制胜关键！ 客观条件分析——直接竞争对手（万科幸福誉） 直接竞品， 贴身肉搏 【销售动态】：2014年9月开盘至今网签820套,网签均价8780元/㎡，目前在售73-98㎡的2-3房 【项目定位】：地铁上盖北萝岗万科首席幸福大城” 【推广主打】：“你的幸福，你的城”、“7字头57万起享萝岗地铁上盖2房” 【客户来源】：主要来自天河、萝岗企业员工、村民 万科幸福誉目前是中新知识城板块的领跑者，亦是项目入市后最大的竞争对手 98㎡三房二卫， 横厅，主卧+步入式衣帽间 85㎡三房一卫 73㎡二房一卫 【整体规划】:整体规划依山就势，小区内设置有广州第二中学、小学、幼儿园等教育设施，并配套有1.5万㎡万科里商业街，目前以如“麦当劳、华润万家、喜市多”等较为低端商业配套作为主要卖点吸引客户。 【户型产品】：万科标准产品，主打85-95㎡三房，集中精力专攻置业低门槛的“刚刚需”客户族群 广州市第二中学 1.5万㎡ 万科里商业街 地铁知识城南站 项目内小山体 规划小学 客观条件分析——直接竞争对手（万科幸福誉） 整体档次偏低， 缺乏亮点配套 8月 9月 10月 12月 11月 关键节点 国庆 加推 9月27日 开盘 销售动态 8月23日， 售楼部/样板房开放，开始认筹 12月12日 拿预售证后开盘 以“1万带装修、免首付”为口径，每周认筹仅20余个，认筹并不理想 打出“7字头57万起享萝岗地铁上盖两房”吸客， 9月27日首开推售178套，成交160套，去化9成 国庆加推178套，成交145套，去化8成 供求价走势 取得预售证后开盘加推， 对前期开盘单位进行集中签约，12月签约576套，成为当月签约销冠 客观条件分析——直接竞争对手（万科幸福誉） 2014年 2014年率先低价入市，引发轰动 抢占市场