工业地产概念完全解读 概念解读 工业地产概况 市场特征 相关政策扶持 开发风险及趋势 工业地产之消费者 主要客户为公司、企业和个体经营者，而不等同于住宅项目中的个人、老百姓 工业地产是指在新经济、新型工业化背景下，以产业为依托，地产为载体，以工业楼宇、工业厂房、高新技术研究与发展用房为主要开发对象，集投资、开发、经营管理和服务等为一体的工业物业总称 工业地产之功能涵盖 行政管理、生产加工、形象展示、物流配送、商务服务、商业服务、金融服务、生活服务、人才服务、科研活动、会展活动、休闲活动、会晤功能、销售功能等一切能产生经济效益的服务功能 指在新经济、新型工业化背景下，以产业为依托、地产为载体的工业物业总称 工业地产的定义 根据工业地产建筑体规模大小的差异，将其划分为两大类，即工业厂房和工业园区 工业地产分类 标准工业厂房的兼容性好，适合成片开发，物业形式多为单层、多层、联排及叠加为主 企业可以迅速投入生产，缩减新建一个工厂的时间； 长期租赁厂房实际上是一种融资行为，可以节省初期的投入，为企业带来放大数倍的资本，利于企业的扩张； 对于不是十分了解中国国情的外资企业来说，租用标准厂房也是一个过渡期，为以后自建工厂做个过渡，减少经营风险； 企业可以从标准工业厂房的附加产品获益，如：园区的优惠财政和税收政策、园区的区域优势、园区的企业集群效应 联排 单层 叠加厂房 多层厂房 单层 工业厂房——标准厂房 标准厂房的优势 此类在中国还处于探索实践阶段，以满足客户特定要求为主，服务对象多为跨国公司 开发商提供一站式服务，减少使用者在建设工厂中的种种繁琐的手续，使用者不必为一个项目组建专门的基建队伍； 开发商实际上是提供了一种财务手段，减少使用者一次性的投资； 有利于使用者锁定经营风险，减少持有物业的风险，减少短期租赁风险； 提供使用者行业退出的机会，减轻使用者资产负担； 量身定制物业解决方案可以充分满足使用者业务需求；使用者可以专注于拓展其业务； 对于使用者而言是进行资产负债表外的融资 定制并出租厂房的好处 IBM亚太地区总部 国内案例数量较少； 租金较高，使用率高； 物业形式主要为单层、多层； 客户一般为跨国公司，且多从事高科技制造业和物流业 定制厂房主要特点 德国飞煌世亚电子公司 苏州工业园 工业厂房——定制厂房 涵盖广泛，主要为各类工业产业园区、总部基地等，物业形式为各类工业物业的集合 多层停车场 货运电梯 综合产业园 功能复合：如新加坡面向轻工业的园区TechplaceI，主要产业为电子、精密加工、信息产业及研发等 北京嘉捷科技园 北京经开科技园 科技园、孵化器 园区物业类别以科技、信息为主，包括研发中心、信息科技单位、软件设计与开发，信息科技等 工业园区 工业园区物业形式一般为多层，租金较纯办公楼相对便宜，一般为混凝土结构，注重绿化，外观形象科技化 物流园 主要是服务于物流行业的工业园区，如新加坡樟宜空港物流园区 专业物流园 对设备及厂址有特殊要求的园区。如大亚湾石油化工专业园区 总部基地 以智能化、低密度、生态型的总部楼群，形成集办公、科研、中试、产业于一体的企业总部聚集基地。可以为企业提供良好的中枢式运营管理氛围，以高效、多能、全屏化优势为企业创建发展的高速通道，以中心级辐射全国乃至全球的“中心外围效应”为企业铺设前瞻式空间路径 工业园区 工业地产是靠市场环境和产业驱动的行业，具有政策主导、专业性强、区域性强、投资回报期长及自身增值性的特点 工业地产特点 中国工业地产经历了粗放经营、逐步规范、集约化使用三个阶段，伴随着国内经济建设稳健快速发展 07年后 开发区名义“圈地”土地集中整顿阶段 03年2月至03年底 04年 05年至06年 整顿深化，监管力度加强 短暂休 克疗法 持续整顿，取得阶段性成果 政 策 效 果 巩固整顿成果 合理规划引导发展 经济高速发展需要，逐步放行阶段 强化集约用地 积极盘活存量土地 鼓励产业结构优化升级 鼓励向“多功能综合性产业区”发展 今后政策方向 土地出让金收支管理 逐步实施工业用地招拍挂 经济发展曲线 粗放经营阶段：圈地；整顿 规范经营阶段：放行；管理 集约使用阶段：综合；优化 工业地产发展历程 企业总部向一线城市“迁徙”；制造基地向二、三线城市转移 北京、上海等一线城市土地价格一直在攀升，因此国外一些跨国企业开始把制造基地向二、三线城市转移。 中国的国际贸易市场的核心竞争仍然是廉价的劳动力和土地，这也是制造基地往二三线城市转移的一个重要原因 人民币的不断升值也成为国外资本眷顾中国工业地产的一个重要原因。把中国工业地产放到全球来看，价格低廉，十分诱人的，升值的空间巨大，再加上人民币汇率的收益，国际资本可以赢得双份利益 工业地产发展现状