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特点：纯商务办公，硬件配套有所提升，但缺少统一物业管理，产品核心配套不足，商务配套种类单一
特点：高端专业办公环境，借综合体高端配套，硬件配套大大提升 但由于单兵作战，分散在各个商圈，无商务集群效应
特征：人性化的沟通与交流向国际水准看齐强化绿色环保办公理念
特点：注重办公环境的绿色生态，注重人与环境的和谐，形成绿色办公建筑集群
代表：通程国际大酒店
代表：亚大时代
代表：万达广场、保利国际
进入第四阶段
写字楼时代
进入第三阶段
写字楼时代
特点：只强调使用功能上的满足在物业形象、建筑结构、智能化等方面已明显滞后于企业的需求
代表：国贸大厦、深业大厦
特点：内部空间开始针对客户灵活分割智能化水准有所提升
代表：电子科技大厦、中银大厦
特点：建筑形象、物业功能及档次、智能化水平、环保节能等方面得到了大幅度的提高
代表：赛格广场
代表：卓越时代广场
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长沙写字楼发展历程：进入高端综合体发展时代，写字楼硬件配置、商务配套大幅度提升，但未形成高端商务集群效应
长沙写字楼区域布局：CBD百家齐放，由“金十字”分布逐步由中心地带向外围扩散，呈现多极发展趋势
2010年以前长沙写字楼受传统区域发展模式影响，主要集中在五一路、芙蓉路、韶山路等三大主干道两侧中心地带。 如今中心区域占了写字楼主要份额，但不再一枝独秀，写字楼的分布开始呈现多极发展趋势
写字楼发展现状：预计潜在高端写字楼物业供应总量，超过400万㎡，其中70%以上是甲级写字楼，甲级写字楼正面临供应井喷
目前长沙写字楼市场正在由于发展前期的金字塔型向高速发展期的沙漏型过度，产品两极分化将更加明显。
甲级写字楼成为市场主流产品，同质化竞争加剧
写字楼产品现状：目前写字楼新出项目大都向超高端、顶级专业配置看齐。同质化竞争十分激烈
沿湘江板块，表现为大规模、大品牌、城市综合体，资源依附性强。规模、档次及配套比在使用的写字楼均有大幅度提升
华远华中心
万达广场
运达中央广场
喜盈门城市广场
北辰定江洋
恒力卡瑞尔中心
顺天国际金融中心
泊富国际广场
华尔街中心
太和广场
建发·汇金国际
奥克斯广场
绿地中央广场
楷临IFC
德思勤广场
保利国际广场
市场去化速度：目前写字楼市场整体去化缓慢，月均去化０．２万方（特别是高端写字楼），预计近期写字楼市场去化速度不会出现大的改观
市场供应：2012年写字楼供应达到142万方，同比上涨332.2%，仅去化57万方，供求比高达2.49。将长期处于供大于求的局面
2012年写字楼市场稳步上涨，内六区写字楼物业（涵盖50年产权的公寓产品）成交57.2%，成交均价12089元/平米，比2011年上升1.9%。 目前写字楼项目纷纷推出市场，导致市场供应量激增，2012年写字楼市场供应量达142.35万方，比2011年上升332.2%；2012年成交57万平米，供求比达2.49
产业结构对写字楼市场的影响：写字楼的主体客户为第三产业，目前第三产业的发展情况与高端写字楼大量供应不对称，供大于求，去化缓慢
三大产业构成中，第一产业比重逐年降低，第二产业持续扩大，第三产业相对稳定。 长沙市第二产业占比持续扩大，由于第二产业的工业化特征，导致企业对写字楼需求有限，第三产业企业成为主体客户
长沙六大优势产业集群
重工业、大企业推动的工业化特征，导致大型工业企业对写字楼需求有限，中小企业将成为主体客户
三一重工、中联重科等大型工业企业多以“前店后厂”的模式办公，或自建办公物业，因此对高档写字楼的需求有限：有一定经济实力和品牌观念的中小型企业将是写字楼的主体用户之一；
政策预判：项目营销周期内预计不会出现商业地产限制政策
上海市于2011年出台的商业限贷政策，仅为地区性政策，深圳限贷仅限于传闻
目前一线城市的政策还未出台，根据以往经验判断政策出台自深圳波及至长沙需1年时间左右的时间
长沙以往限购限贷政策出台均较为温柔
长沙写字楼市场正在由于发展前期的金字塔型向高速发展期的沙漏型过度，产品两极分化将更加明显，中端市场有一定的市场空间。
高端甲级写字楼处于井喷状态，同质化竞争激烈，高端写字楼去化缓慢
潜在写字楼供应达400万方，70%为甲级写字楼；写字楼市场将长期处于供大于求的现状
长沙目前的经济发展还是以第三产业为主，写字楼的客户与高端供应不对称，高端写字楼供大于求，去化缓慢
项目营销周期内预计不会出现商业地产限制政策
小结：
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