第一大道投资分析手册
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目录
第一部分：第一大道投资收益分析
第二部分：第一大道投资风险分析
第三部分：第一大道良好的退出机制
第一部分：第一大道投资收益分析
买房作为投资手段与其它几种投资手段的比较：
投资手段
回报率
风险
优点
缺点
银行存款
1-2%
无
保本，流动性好
低回报
国债
[3-4%]
很小
一般
和银行区别不大
股票
5%（假定按20倍市盈率购入，即便100%盈利用来派息）
股价可能大幅波动，公司可能倒闭，使股票一钱不值
股价有上涨空间，流通性好
风险大，对公司和股票真实价值很难判断
房地产
10%（假定不作按揭），如按揭则更高
房价可能波动，有时可能租不出去
回报率高，银行
按揭支持，价格
风险比股票小
流通性不如股票
结论：
在高回报、高风险的投资选择中，房地产的优越性是显而易见的

标准情况下第一大道写字楼投资收益测算
表一
项目
计算
单价
￥16000
面积
300平米
总价
￥4800000
按揭比例
60%
贷款总额
￥2880000
年利率
5.58％月息：0.47％
贷款期（月）
120
CBD甲级办公楼租金（不含物业管理费）
$26
月租金
￥215
年租金
￥2580
假设空置及其他费用（0%）
/
净租金
￥2580
扣税（营业及附加税5.5％）
￥142
税后租金
￥2438
租金回报率
15.2%
投资回报分析1：假设不作按揭,四年后卖出，房价上升幅度0
年份
最新
最新
最新
最新
最新
现金流（收入为正，支出为负）
房款
￥-4800000
租金
/
/
￥731498
￥731498
￥731498
卖房收入
/
/
/
/
￥4800000
净现金流
￥-4800000
/
￥731498
￥731498
￥5531498
内部收益率(IRR)
10.8%
总现金回报(不考虑时间成本)
￥6994494
回报率1
9.9%
回报率2
11.4%
投资回报分析2：假设作按揭,四年后卖出，房价上升幅度0
年份
最新
最新
最新
最新
最新
现金流(收入为正，支出为负)
房款
￥-4800000
按揭款
￥2880000
首付款
￥－19最新0
租金
/
/
￥731498
￥731498
￥731498
还按揭款
/
￥－376438
￥－376438
￥－376438
￥－376438
卖房收入
￥4800000
按揭还本
￥－1915675
净现金流
￥－19最新0
￥－376438
￥355060
￥355060
￥3239384
内部收益率IRR
16.5%
总现金回报(不考虑时间成本)
￥3573066
报率1
16.8%
回报率2
21.5%
4年还按揭总额：￥1505752=4*￥376438，其中本金=￥964,325利息=￥541427
卖房时按揭还本=总按揭款-4年还按揭的本金=￥2880000-￥964,325=￥1915675
一般来说如果按揭还款3-5年，总的按揭款中，约有65%是本金，35%是利息

3.标准情况下某写字楼投资收益测算
。。。。。。以上无文本格式，具体下载查看