房地产关键环节策划理念
交流提纲
房地产关键环节的策划内容 （一）投资管理策划 （二）融资策划 （三）开发策划 （四）工程策划 （五）营销策划 策划工作的要素
房地产关键环节的策划工作内容
房地产产业链上的关键环节
投资
融资
开发
工程
营销
房地产关键环节的策划工作内容
（一）投资管理策划 1、投资管理策划的要点： 分析投资比分析项目更重要 分析项目与企业的战略定位 风险比利润重要 当前利益比未来的利润重要
2、项目投资的关键环节 市场专题调研 各城市的宏观经济发展 各城市房地产市场情况 各城市板块划分,板块结构,代表项目基本情况调查 目标项目发展条件研究 目标项目基地条件分析 目标项目规划设计条件理解,经济技术指标研断 目标项目SWOT分析
1、首先瞄准政策走势，吃透政策精神2、并购贷款的实操模式：股权并购贷款总额的限制，抵押限制；还款要求，利率与收益的关系。3、房地产信托基金：将未来的收益权出售给资本市场。4、股权基金：基金，基金管理人，银行托管，三位一体。5、融资空间的预判6、信用条件的相等7、项目开发贷款：分期办证，工程成本预算，工期开发计划8、长期收益性物业抵押贷款9、个人按揭银行的选择
（二）融资策划：
（三）开发策划：强调理性而准确 1、项目的总体策划思路的拟定： 制订项目的战略目标及划分实施步骤，战略部署。 软件平台的构筑。达到项目战略目标所需的软件平台。“营销大环境”的构筑，应从项目的规划阶段就着手。 硬件功能的配置：包括项目自身应实现的功能定位，及项目结合周边配套等所应实现的功能定位

2、项目核心价值体系的建立
创造价值 挖掘项目先天的最大价值，从市场时机，自身条件及区域价值等方面入手 赋予其适当且最大化的后天价值

价值最大化
创造
先天
后天
3、项目的目标客户群锁定及分析
哪些人是买家（包括隐性，，显性两类） 买家要买什么样的房子 买家为什么要买这种的房子 谁参于了买家的购买行为 买家以什么样的方式买房 买家什么时候买房 买家在哪里实施买房
买 家
在研究上述问题后，我们要为买家画一幅“素描”，这幅素描要对买家的文化特征，社会特征，个人特征和心理特征，进行最全面，最准确的描绘

望子成龙 年轻新锐 经济务实 富贵之家 健康养老
享受族
展示族
居家族
社交族
万 科 客 户 细 分
四个人群的房屋价值观需求
展示族认为房屋是象征自己成就感和社会认同的重要标志，他们不喜欢传统的家居模式，他们更希望房子看起来气派豪华； 享受族特别注重自己的生活空间，他们很少会把外人请到家里来，房屋是他们最大限度享受生活的场所，他们不关注房屋的实用性，充满情趣的房屋设计对他们才有吸引力； 居家族不太把外人请到家里，也不愿意花钱在房屋的彰显和情趣设计上，他们看重的是房屋的使用价值和实用性； 社交族把家当成和朋友聚会的重要空间，他们喜欢把朋友请到家里来，他们也喜欢在朋友面前表现出新颖的一面，因此带有个性设计的房屋对他们比较有吸引力。
基于房屋价值观细分四个客户群
定位是一个复杂的系统工作，多专业交叉，涉及面广。主要目的是为产品在潜在的顾客心中确定一个合适的位置，实际理解就是通过专业的策划研究，根据市场与企业的实际确定项目的内容。分为开发主题定位、形象定位、产品定位、成本价格定位

开 发 主 题 定 位
形 象 定 位
规 划 设 计 定 位
成 本 价 格 定 位
项目定位
4、项目定位
（1）、开发主题定位： 建立主题概念体系： 不仅是一个主题概念的提出 紧扣项目与当地市场的大势与机会点 立足于该项目资源优势与开发商自身优势之上 具有充分的整合性，能够充分挖掘，兑现项目的最大价值，包容项目的核心与系列卖点。 能够使项目输出持续的价值，从而保证大型项目的持续旺销热度，并为战略扩张埋下伏笔。 能够与项目的建设与分期开发节奏，及发展商的开发与推广相匹配，实现脉动状的市场推动动能

（2）、项目形象定位 围绕项目的开发主题定位，从功能与形式两方面入手，为项目进行形象定位

（3）、产品定位：客户价值敏感点的分析 ①总体规划： 规划是提升产品竞争力的重要一环
a.土地使用效率最大化：发挥土地同周边景观利用最大化，朝向利用最大化采光通风利用最大化
。。。。。。以上无文本格式，具体下载查看