三水芭蕾雨项目 品牌营运推广运动 ByD-stoneJune2013 说在开始之前 首先感谢发展商对我们的信任， 以及相关负责人的一路支持， 给了我们工作巨大的帮助， 在此，谨以公司名义向发展商致以诚挚的敬意！ 通过对项目的深入考察及思考， 我们深知，这不是一个普通的地产推广项目， 这是一个全新的综合性新城市开发项目， 它承载了对未来新地产发展的探索使命， 这是一个有理想的发展商在做着一件有理想的事， 于是， 我们集聚了公司乃至众多合作伙伴的强大阵容来完成这个项目的系统架构工作， 我们深知，这是一个巨大的品牌/营运推广工程 因为工程浩大， 所以本次提报内容涉及面及其广泛，内容相对繁多， 希望能从面到点，从营运到推广给到项目发展商以更深入的建议， 其中也有因对发展商的开发理念理解不够深入所带来的不足之处， 还请各位专家、领导指教 但我们的信心在于， 基于项目本质，如果没有产业经营经验，是无法运作这个项目的 而这恰恰是我们的优势 那就让我们准备开始吧 目录 Part1-市场现状 Part2-项目课题 Part3-项目价值 Part4-项目使命Part5-受众分析Part6-品牌升级 Part7-形象建立 Part8-商业运营 Part9-生活定制 Part10-价值落地 Part11-全案总结 Part12-VI演绎 Part1-市场现状 最新资讯 通过以上简单市场资讯可以看出： 三水别墅消化不良， 同质竞争严重， 高开发密度， 高空置率 三水别墅面临的竞争， 不仅是三水，更是大广州，甚至海南项目， 从别墅项目的资源价值来看， 三水并没有占据先天优势， 后天城市配套的不足， 也是三水项目的硬伤 从别墅的类型上来看，别墅基本分为两种类型： 第一类：城市资源型别墅 第二类：自然资源型别墅 在高速城市化发展进程当中， 城市资源型别墅和自然资源型别墅， 两者很难合二为一， 构成一个积聚城市化配套又占据先天自然资源的整体， 城市别墅的问题在于： 因为地价飙升、政府不再批建等发展问题， 真正的城市别墅几乎上已经绝迹， 如二沙岛这样的城市资源型别墅不可能再有第二个， 因为生态资源的匮乏，导致城市资源型别墅的生活形态单一， 缺乏基本的居住品质，自然资源冷 自然资源型别墅的问题在于： 生活配套严重缺乏，交通及配套跟不上别墅发展的步伐， 导致自然资源型别墅的生活品质上大打折扣， 生活模式也是单一冷清，与中国人爱热闹的传统观念严重冲突， 生活资源冷 基于对上述两种别墅类型的分析， 我们得出的结论是： 以前的别墅都是冷别墅 所以，三水别墅的问题就在于： 第一：缺乏优质城市配套的吸引力。 第二：缺乏优质自然资源的打动力。 第三：冷 从我们项目的价值点来看， 我们拥有一定的自然资源， 但是不占据绝对的比较优势， 即使是云东海片区拥有三水最好的自然资源也卖不动， 最主要的是， 我们有一个三水项目最大的通病——缺乏城市配套 那我们的出路是否就是着力进行城市生活配套的建设呢？ 答案是否定的！ 原因就在于：即使我们进行大规模的配套建设， 拥有了完备的生活配套，也难以摆脱市场对整个区域的印象及认知， 即使再完善的配套也解决不了我们现有的区域障碍 理由不充分 所以，我们的出路， 不在于向市场传播城市概念或者自然资源价值， 更不在于传播产品的差异化， 而在于打造一个全新的品类， 从品类的高度， 撬开市场的大门 先看我们项目的价值点在哪里。 我们是一个集合了多种业态于一体的项目， 酒店、企业会所、商场、高尔夫、别墅等多种产品， 这种产品业态组合再加上我们的区位， 很容易让我们陷入一般的旅游大盘的推广套路当中， 如果这样，我们就成为市场购买的第二选择了， 用以旅游度假的选择，广州不缺旅游度假项目，海南更多， 如果是这样运作，我们就很难从市场竞争中跳脱出来， 也就很难卖出价值来了，这是发展商不愿看到的，也是我们不愿意做的 虽然我们这样多种的业态组合， 从功能属性上来看， 已经形成了一座居住城市的概念了， 但我们缺乏的， 不仅是城市概念，也不是自然资源和业态的丰富 而是我们到底是谁到底是怎样的一种生活形态 不一样不是撬动市场的利器不一样能给市场带来突出的价值才是利器 成功案例： 位于广佛交界处花都区炭步镇的颐和盛世项目， 从地理区位和交通条件上来看跟我们项目差不多，开盘前地毯式推广， 2012年首期开盘200套迅速消化，但接着从二期开始，基本处于卖不动的状态， 因为市场对其所在区域不熟悉，导致区域人气非常差， 接着项目调整营销策略，开始举办主题音乐节，项目迅速聚拢了人气， 直接带动了区域的热度，带动了产品的销售。 看看消费者有多无奈吧 。。。。。。以上无文本格式，具体下载查看