物业管理基本制度和政策 本课程的特点 1、细节多，要点多 2、背后蕴涵着一定的立法精神 3、同现实有一定的差距 这些特点意味着： 1、记忆量大 2、通过理解法律的基本精神，可以减少记忆的难度 3、不要按照日常操作中的常识来，必须遵照法律 学习方法 1、掌握法律条文背后的立法精神 2、抓要点 3、通过总结把厚书变薄 4、识记－回忆－再回忆－再回忆… 第一章物业管理 第二章物业管理条例 第一章物业管理 第一节物业管理的概念 第二节物业管理的特征 房屋等建筑物管理的三种方式 1、业主自己进行管理 2、业主将不同的服务内容委托给不同的专业公司 3、业主选聘物业管理企业进行管理 一、物业管理的概念 物业管理：是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修，养护，管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动 （一）业主的概念 业主是指物业的所有权人。业主可以是自然人、法人和其它组织，可以是本国公民或组织，也可以是外国公民或组织。物业与建筑上讲的业主本质上是一致的。都是指物业（产权）所有者(房屋租赁人不是业主)。 所有权是所有人依法对自己财产所享有的占有,使用,收益和处分的权利。它是一种财产权,所以又称财产所有权。所有权是物权中最重要也最完全的一种权利，具有绝对性、排他性、永续性三个特征，具体内容包括占有、使用、收益、处置等四项权利。 业主的权利 专有部分的所有权 对于建筑物内专有部分的住宅、经营性房屋的占有、使用、收益、处分的权利。 共有权 业主的共有权包括区分所有建筑物共有部分的共有权以及建筑区划内配套建设的公共场所、场地、设施的共有权；共有道路、车位的共有权；建筑物区划内配套建设的车位、车库的法定用役权。 这种共有权包括使用权、收益分配权、危险和妨害的排除请求权。 共同管理权 共同管理权是维护共有部位和共有物物理性能以及保证配套设施运行的权利。 书面考试需注意：业主权利不可侵犯 业主领取钥匙必须先缴纳一年的物业费？（所有权） 曝光业主信息？（隐私权） 晚上“登门”收费？（休息权） 为催缴物业费停业主水电？ 缴清物业费才能领取或使用电梯卡？ 用用门卡、停车位等来“捆绑”物业费？ （二）物业服务企业的概念 2007年修订的《物业管理条例》将物业管理公司更改为物业服务公司。 物业服务公司，是指依法成立、具备专门资质并具有独立企业法人地位，依据物业服务合同从事物业管理相关活动的经济实体。 物业服务企业的资质等级划分 物业服务企业资质等级分为一、二、三级。 物业服务企业提供服务活动实行行政许可制度，每一级物业服务企业资质证书的颁发和管理都由相对应的层级的主管部门颁发和管理。 （三）物业服务合同的概念 物业服务合同是指物业服务企业与业主委员会订立的，规定由物业服务企业提供对房屋及其配套设备、设施和相关场地进行专业化维修、养护、管理以及维护相关区域内环境卫生和公共秩序，由业主支付报酬的服务合同。 是确立业主和物业管理企业在物业管理活动中的权利义务的法律依据。 。。。。。。以下略