北京润博房地产朗琴园四期项目市场定位专家调查和研讨分析报告 北京 机密 本次研讨会共到场专家11位，专家成员涉及酒店、商铺、写字楼、公寓等多种业态，构成分布比较合理 出席本次研讨会的除了新华信和润博地产的相关人员，还包括6位房地产专业媒体记者 专家视点：戴斌教授（第二外国语大学） 注：写字楼为70年产权 专家视点：郭增利秘书长（中国商业联合会购物中心专业委员会） 注：写字楼为70年产权 专家视点：林金城（金网络房地产顾问公司副总经理） 注：写字楼为70年产权 专家视点：胡斌副总经理（北京万达房地产开发有限公司） 注：写字楼为70年产权 专家视点：万凌总经理（北京长远房地产经纪有限公司） 注：写字楼为70年产权 专家视点：曾东博士（CBD开发建设有限责任公司） 注：写字楼为70年产权 专家视点：曾勇经理（世邦魏理仕顾问公司） 注：写字楼为70年产权 专家视点：张小玲处长（建设部） 注：写字楼为70年产权 朗晴园第四期项目 酒店 写字楼 公寓 商铺 可行 不可行 定位五星酒店 定位经济型酒店 可行 定位商住公寓 可行 可行 定位中高档写字楼 定位专业化市场 定位分拆出售 在研讨会上，专家对项目的各种可能的业态给出了不同的定位和意见 总体而言，专家把本项目定位于混合使用的商务综合体建筑 确定基点 差异化 自身规划 北京房地产市场的压力比较大 解决有效需求与有效供给的矛盾 精确地明确客户的需求 酒店＋写字楼＋公寓＋商铺 精确需求 有一个定位考虑的基点，是公寓为主，酒店、底商为其配套，还是以底商为主，等等 发展商的实力和思路 中端市场的竞争激烈 项目要有特色，实行差异化，避免同质化竞争 项目要立足自身规划 如果定位于商务项目，则要做得坚决 专家认为项目中部分面积作为酒店是可行的 朗晴园第四期项目 酒店 写字楼 公寓 商铺 可行 不可行 定位五星酒店 定位经济型酒店 可行 定位商住公寓 可行 可行 定位中高档写字楼 定位专业化市场 定位分拆出售 北京旅游业的前景十分看好，酒店业的增长与旅游业的增长是基本匹配的 入境旅游和国际商务旅游持续增长， 随着国内经济的快速发展，国内游客外出旅游呈现良好的增长趋势，占现有酒店客源的2/3以上； 北京正在进行旅游资源的创新，同时奥运会的商机还远远没有释放（北京现有星级573家，北京奥委会承诺到2008年是800家），酒店业增长前景乐观。 大部分专家把酒店部分定位于经济型国际连锁酒店 国际连锁经济型酒店，规模适中，有限服务。主体是客房，餐饮和其它配套服务尽可能少 可以结合区域客户的特点，在具体功能上（如会议室）上做出特色 经济型酒店要走品牌规模和连锁经营之路，要与国际著名管理集团合作 但也有部分专家认为建一个高档酒店是好的选择 单个项目做经济型酒店没有成本优势，做高档酒店是好的选择。可以采取高档次＋商务＋园林式＋专业管理集团的模式 北京现有酒店格局是“东高西低，北多南少”，西南部高档酒店不多，可以避开中档酒店激烈的竞争局面 本区域经营酒店的成本压力小，竞争不是特别激烈 如果仅仅是为项目中的其它部分提供配套服务，专家认为酒店并无必要 朗晴园第四期项目 酒店 写字楼 公寓 商铺 可行 不可行 定位五星酒店 定位经济型酒店 可行 定位商住公寓 可行 可行 定位中高档写字楼 定位专业化市场 定位分拆出售 项目中的酒店部分如果只是简单的低档酒店，则并没有太大的竞争力 周边已经有1500间（套）的三星级酒店客房 同质化的品质与服务对客户并没有特殊的吸引力 开发商要长期持有，不利于资金的快速回收 酒店管理对于开发商来说，是一个陌生的领域 专家普遍认为写字楼部分是本项目的重点 朗晴园第四期项目 酒店 写字楼 公寓 商铺 可行 不可行 定位五星酒店 定位经济型酒店 可行 定位商住公寓 可行 可行 定位中高档写字楼 定位专业化市场 定位分拆出售 专家认为写字楼部分的体量可以稍微大一些 由于前三期的成功，项目再做住宅，已经没有太大的上升空间 本区域写字楼的供应量并不太大，只有23万建筑平方米，远没有饱和 价值创新 供应偏小 项目重点 写字楼部分的体量占项目总体体量的1/3比较合适 如果没有整栋出售的客户资源，应该建成以中小公司为主要客户对象的区域高端品质建筑 客户群以省省市驻京办或同业中小公司为主 标准层面积为1200平方米，小面积开间户型，可自由分割 整栋或整层出售比较理想，但要有客户资源 写字楼 价格可以高一些，使客户有升值的心理预期 高端品质，商务人性化设计，减少居住功能 特别要做好交通规划和设计，人车分流