《浣溪沙》 宋向子諲 乐在烟波钓是闲。 草堂松桂已胜攀。 梢梢新月几回弯。 一碧太湖三万顷， 屹然相对洞庭山。 况风浪起且须还。 湖山倾国三万为尊 无锡弘扬三万顷整合推广策略沟通-深圳百威 营销目标 着力提升弘阳-三万顷的品牌价值和形象，塑造成为环太湖乃至长三角地区第一阵营的顶级别墅 76套千万级单位及二期后续产品成功销售 八亿 总面积18万㎡、76套纯独栋别墅销售 折合均价≥25000-30000元㎡ 每套价格不低于1000万 环太湖第一阵营第一类产品价格 快速销售加高溢价，一个有悖于常规的后续开发目标（在一期别墅销售不理想的情况下） 一基本面分析 1、环境市场 全国楼市风险升高 1、全球金融危机持续，国家调控从紧，投资购房门槛受限。 2、长三角融资泡沫破灭，民间融资难，资金链普遍紧张。 3、一线城市量价双跌，长三角“退房潮”涌现。 投资经济退潮 营销技术全面变革 1、房地产市场投资经济开始全面退潮，全面进入刚需经济时代。 2、长三角实体经济开始复苏，豪宅市场投资热开始出现冷却迹象。 3、移民潮涌现，国内高端客群规模逐步缩小，开发商面临市场竞争加剧的压力。 1、面对楼市刚需时代来临，营销竞争加剧，传统营销技术受到考验。 2、产品与客群的推广诉求方式开始出现多样化，超越物理诉求向情感理念诉求层面升华。 3、技术升级，对豪宅市场的营销思想提出更高要求。 宏观市场简述2012-2013大势预测 ·房价继续维持稳中有涨趋势；毕竟CPI居高不下； ·锡十条，限三政策打压，利空政策对别墅物业影响明显 ·别墅成交量缓速下滑，但仍对房价起到支撑； ·市场不亢奋，投资需求与刚需求占主导，但投资需求被严重压抑。 看法 限购是硬性政策，我们难以让被限购的客户来购房 重点是让那些还有购房资格并且买得起本案的客户，在竞争环境中选择我们 2、竞争 无锡楼市此起彼伏低总价小面积别墅占主力，成交主力区域以新区和惠山区为主，但滨湖区前景看好 在无锡别墅市场中，唱主角的是滨湖区，其以优越的景观资源、最长的别墅发展史、最丰富的别墅产品，在无锡七大板块中独占鳌头。 滨湖区市场又分为五里湖板块和马山板块。五里湖以风光秀美著称，历史文化悠久，长广溪湿地公园是全国九个湿地公园之一。五里湖由于土地资源有限，别墅资源更显稀缺，。蠡湖壹号的联排别墅将卖到17000的单价。马山板块将在未来的滨湖区别墅市场中显示出其重要性。马山板块拥有更丰富的太湖景观资源，并且政府对马山的规划也日渐完善，国家级度假村、高尔夫球场、灵山佛文化等等将为马山增值，马山别墅板块发展平稳，确实潜力无限。 无锡同级别竞争比较： 无锡重点别墅项目的历史来看，主要集中在太湖和蠡湖沿岸；相对于项目来讲，均以大户型、静态、豪宅项目为主 1.山水湖滨 2.太湖威尼斯花园 3.帝苑 4.印象剑桥 5.太湖金色水岸 6.弘阳-三万顷 7.新梁溪人家 8.半山一号 同板块内竞争优势比较： 一期在售76套独栋 1、地段资源不占明显优势； 2、环境及产品特色小胜； 3、前期品牌影响较弱，市场口碑一般，销售周期漫长，品牌形象识别度较低； 4、区域和价格有一定的抗性； 竞争总结—— 3、产品 本案天生禀赋与骨血筋肉 居太湖三万顷，享天下盛景！中国长三角“宁沪杭”黄金核心！ 享受国际级都市繁华便利！享受绝版级景观生态资源！享受国家级度假区奢华完美配套！ 项目位置“太湖度假区” 湖底隧道“沪宁南通道” 畅享90分钟生活圈 产品分析判断： 长三角地理中心，环太湖最优地段 无锡最大、容积率最低的纯独栋别墅区 三山一湖的环抱地势， 罕有半山半坡式湖景园林社区 1000方独立大宅，带私家恒温泳池及湖景花园 中信集团、九龙建业重金打造的龙头项目 3万元/平方的毛胚起价 350-600方独立大宅，带私家花园泳池 独栋点式布局，独立分开，私密性强 80万占地仅0.167的容积率，居住开阔舒展 2000余亩郊野森林公园，1500多亩国际体育公园，500亩生态湿地公园，500余亩五星级酒店、特色商业用地，彰显主人身份档次 提升地面高度，打造阳光车库与坡地园林 国际顶级设计及规划组合 引入铂金五星云端国际酒店与私享高尔夫配套，享受与世界同步 80万占地面积的大型生态人居项目 350-600方独立大宅，尽显领袖风度 增加落地玻璃窗，轻松链接自然的湖山 欧美经典风格超大户型别墅 依山临湖，超大气度 每层间隔宽大，临景观建筑，视野开阔，无遮挡视线 生态人居标杆 国际极致享受 气派空间典范 身份感与档次感 舒适性与私密感 湖山独栋，非凡气度