星狮鼓浪路1号地块物业发展建议报告 2015年9月18日 同策思考路径 上海城市发展 泗泾发展规划 泗泾发展现状 项目产品初步定位 泗泾板块形象定位城市发展研究 政策环境分析 整体市场分析 市场风险评估市场环境研究 结合项目开发策略和地块条件 同策思考路径 市场导向研究 客户导向研究 项目产品初步定位 产品户型面积建议产品深化研究 产品价值研究 产品去化研究 可行性产品初步确定产品可行性研究 项目产品定位 产品竞争研究 分产品线 匹配项目开发要求 结合二期产品现状 同策思考路径 动态价格测算 总销测算 项目成本匡算 项目产品初步定位项目经济测算 项目地脉分析 产品建议项目产品建议 项目产品定位 项目主题建议 项目产品建议 项目经济测算 市场环境研究 Part1 政策环境分析 整体市场分析 这是一个风声鹤唳的年代。。。 政策环境分析 2011.1.28上海房产税试点，征收对象二套房；人均面积超过60㎡；暂定税率6%。 2011.2.9，央行加息，一年期存取款基准利率上调0.25%。一年期存贷利率分别达3%、6.06% 2011.2.24存款准备金率上调，由15.5%上调至16%。 2010.11.16存款准备金率上调，由13.5%上调至14%。 2010.11.29存款准备金率上调，由14%上调至14.5%。 2010.12.20存款准备金率上调，由14.5%上调至15%。 2011.1.20存款准备金率上调，由15%上调至15.5%。 2010.10.19央行加息，一年期存取款基准利率上调0.25%。 2010.12.25，央行加息，一年期存取款基准利率上调0.25%。 “4.17新政” 首套房贷款首付不低于30%；二套房贷款首付不得低于50%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍 “9.29新政“ 首套不低于三成；二套五成1.1倍利率；暂停三套房及以上住房贷款 2011.1.26 新“国八条” 二套房贷款首付不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍，部分城市三套房停购 2011.2.1”沪九条“ 限购限贷，三套房停购；非本市居民需提供2年内在本市累计缴纳个人所得税证明或社会保险证明；完善住房保障体系 2010.10.7“上海细则“ 首套三成，二套五成1.1倍利率，三套停贷，非本市居民应提供2年内在本市累计缴纳1年以上的个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明 2011.3.25存款准备金率上调，由16%上调至16.5%。 新国八条 第三条：加强交易税收征收，将不满五年住宅交易营业税从差额征收改为全额征收 第四条：二套房首付比例提高 第六条：全国范围内的限制购房套数 第七条：约谈地方政府 第二条：加大保障房供应 第五条：土地双限，加大土地供应力度，要求不得低于前两年年均实际供应量 第一条：地方政府要确立房价控制目标 第八条：加强舆论导向 需求抑制政策 地方政府约束政策 供应增加政策 预期管理政策 政策换时间！！！ 短期压制需求，中长期依靠保障房对冲商品房市场 换届、维稳、保障房规模化时间需要等因素决定短期内政策难以退出 政策环境分析 收入用途 免税面积 税率 计算公式 征收对象 年应纳房产税税额(元)=新购住房应征税的面积(建筑面积)×新购住房单价(或核定的计税价格)×70%×税率 适用税率暂定为0.6%。应税住房每平米市场交易价格低于本市上年度新建商品住房平均销售价2倍(含2倍)的，税率暂减为0.4% 家庭新购且属于第二套及以上住房的，人均不超过60平米的新购住房免税，人均超过60平米的对属新购住房超出部分面积按暂行办法征收房产税；持本市居住证满3年新购住房属唯一住房的暂免征收，不满3年而新购住房的按暂行办法征收，待3年满后予以退还 对房产税试点征收的收入，用于保障性住房建设等方面的支出 本市居民家庭在本市新购且属于第二套及以上住房（包括存量和新建商品住房）和非本市居民家庭在本市新购的住房 无法明显抑制需求，重在调节人们对于房价的预期 与营业税、契税、增值税、中介费等叠加效应，中短期炒卖将无利可图，投机行为受压 上海房产税细则 政策环境分析 央行抗通胀、收缩流动性决心坚定：信贷控制、存款准备金率屡创新高、加息周期正式开启！！！ 紧缩流动性，开发商资金链将趋于紧绷 多次加息叠加效应，将增加购房成本，改变购房人的市场预期 政策环境分析 上海经济适用房申请条件变化 上海未来五年住宅供地计划 广州：经济适用住房保障范围从家庭年人均可支配收入必须低于18287元调整至家庭年人均可支配收入必须低于22080元；经济适用房申购者家庭年收入标准从4万元调整为5万元 北京、上海、青岛、武汉、杭州等许多城市都计划在2011年继续降低经济适用房申请标准 新疆计划降低经济适用房售价 随着经济适用房供应规模化、制度规划化的形成，未来经济适用房申请门槛将逐步降低，分流大部分低端商品住宅需求 政策环境分析