路劲●中央特区商业整体投标方案市场篇本体研究定位及业态招商运营 目录 1宏观经济 市场篇 市场篇 2郑州商圈现状 3郑东新区规划 4区域市场研究 城市发展 郑州市发展历程 起步阶段 1949—1978年 1949年被列为国家重点工业城市； 1954年省会迁都郑州； 城市建设围绕西区工业基地和省级行政中心展开； 商业圈围绕行政中心相继建成。 扩张阶段 1978—2001年 以核心区为基础“摊大饼”式扩张，面积增加一倍； 市区道路交通格局进一步完善； 两个技术开发区的建设和发展；（郑州高新技术产业开发区和郑州经济技术开发区） 房地产进一步带动城市扩张；1991年以北郊因凭借黄河的环境优势发展最快； 商圈建设仍然以核心商圈为主，进行优化升级。 加速阶段 2002年至今 至07年建成5区3组团（中心城区、郑东新区、经济技术开发区、惠济新区，北部组团、东南组团、须水组团） 城市交通框架进一步扩大； 郑汴一体化和中原城市群构想； 国内大牌开发商、商业运营商、零售商等纷纷进驻郑州，商业竞争激烈；多中心商业格局开始形成。 宏观经济 郑州市2010年人均GDP突破7767美元，城市化率达到66.4%； 郑州房地产处于快速增长阶段，并逐步向平稳增长阶段迈进。 郑州经济状况 郑州财富结构 05-10年，三大产业比重分配无明显变化，第三产业始终占经济总量40%以上的比重，与处于第一主导的第二产业齐头并进，除08年受金融危机影响外，整体上呈递增趋势。 “橄榄形”财富结构 随着郑州第三产业中服务业、金融业、房地产业的高速发展，企业中层管理者人群大幅增加，城市中产阶层人群增速较快，致使财富结构由“金字塔”形逐渐转变成“橄榄”形结构。 产业结构2011年1-10月郑州市非住宅市场成交情况 限购令出台以后，商业和写字楼成为市场青睐的对象，销售量猛增，尤其是4月和9月成交量达2011年商业和办公市场销售最高值。 房地产市场发展情况 郑州房地产 城市小结 城市属性界定1宏观经济 市场篇 市场篇 2郑州商圈现状 3郑东新区规划 4区域市场研究 郑州商业现状格局 郑州商圈现状 东区商圈 东南商圈 南区商圈 万客来 商圈 郑汴 商圈 CBD商圈 花园路商圈 （火车站商圈 紫荆山商圈） 碧沙岗 商圈 龙湖 商圈 文化路商圈 经三路商圈 二七商圈 中心区 北区 郑东新区 东南区 中心区、北区、西区、和东南区都形成相对成熟商圈，竞争激烈，可突破空间小；东区商业空白大，随着区规划建设郑东新区商业可突破机会大辐射等级:市级 经营业态:购物中心、百货商厦、 专业卖场家电通讯、批发市场 商业类型:大型百货批发市场 代表商业:大商新玛特、北京华联、丹尼斯等大型百货 印象城、大上海城等专卖店集聚区 国美、苏宁、五星等家电通讯连锁 银基商贸城、国际小商品城等批发市场 租金:二七附近850元/㎡/月 火车站附近附近1500元/㎡/月 成熟时间:1995年 二七商圈 商圈分析 最核心老商业基地辐射等级:市级 经营业态:生活配套 商业类型:大型百货单体 代表商业:商业大厦、中原商贸城、 丹尼斯百货、苏宁电器 租金:130元/㎡/月 成熟时间:2002年（改造后） 碧沙岗商圈 商圈分析 西区老工业基地商圈辐射等级:市级 经营业态:休闲娱乐 商业类型:大型百货单体 代表商业:宝龙城市广场 租金:50元/㎡/月 成熟时间:2010年 龙湖商圈 商圈分析 东区新兴商圈辐射等级:区域级 经营业态:生活、商务配套 商业类型:大型百货单体 代表商业:丹尼斯七天地 租金:100元/㎡/月 成熟时间:2010年 CBD商圈 商圈分析 郑东新区核心商圈辐射等级:市级乃至中部城市级 经营业态：家居、建材 商业类型：家居、建材批发 代表商业：红星美凯龙、居然之家、 东建材、集美洁具城 租金：50元/㎡/月 成熟时间：1995年 郑汴商圈 商圈分析 家居建材集散商圈分析 辐射等级：区级 经营业态：商务配套和生活配套 休闲娱乐、大型百货、餐饮、家电连锁 商业类型：大型百货 代表商业：大商新玛特总店、丹尼斯花园路店、360 购物广场、苏宁电器、永乐电器 租金：交通辅道的街铺130元/㎡/月 城中村街铺100元/㎡/月 成熟时间：2009年 花园路商圈 综合类商圈