汉沽管理区项目前期顾问报告 第一部分：管理区房地产市场竞争分析 第二部分：项目开发理念及产品定位 第三部分：项目规划建议及设计方案 第四部分：项目产品方案的经济测算 第五部分：项目营销策略及方案建议 管理区房地产市场宏观分析 汉沽管理区位于冀东平原、渤海之滨，京津唐秦环渤海经济区腹地。距北京200公里、天津75公里、唐山38公里，离天津机场70公里、距天津港35公里，205国道穿越管理区，区内设有津唐高速公路出入口两个 地势由东向西倾斜，平川广野、残丘低洼是地貌的主要特征。 唐山市汉沽管理区前身汉沽农场是全国农垦大型农工商综合经营企业 。 汉沽城市概况 汉沽管理区域板块划分 管理区——正通房地产项目 2003年3月，河北省委、省政府决定将汉沽农场由河北省农垦局移交由唐山市管辖，成立唐山市汉沽管理区。管理区区域面积150平方公里，人口4.7万，耕地8.5万亩，下辖汉丰镇（18个行政村）、农业总公司（13个生产队）、振兴街道办事处（4个社区居委会），各类工商业户1400多家 。 汉沽城市概况 管理区房地产市场板块划分管理区房地产市场板块分析管理区房地产市场分析小结管理区房地产市场发展探测 光 明 路 2 0 5 国 道 管理区市场板块划分 南部区域——城市中心 区域特征：建成时间较早，是管理区核心所在地，道路体系较完整，周边配套较完善。 房地产市场特征：新开发项目不多，剩余户型大多顶层（均价2900元/平方米左右 ），时代嘉苑、盛世嘉苑等项目二期开盘，将有个市场小量集中冲击。新增项目较少，以普通住宅类为主 代表项目：时代嘉苑（2900元/平方米） 盛世嘉苑（2950元/平方米折后价2850元/平方米） 管理区房地产市场板块分析 南部——城中心 区域特征：行政部门所在地，城市中心。 房地产市场特征：新增项目集中区域，为主要的开发区域。周边商业配套基本可以保证日常生活。 北部——本项目区域 区域特征：环境较差，垦地平房较多。 房地产市场特征：北部区域无商品房。周边配套较差只能去距一公里左右的南城区补充日常所需。 管理区房地产市场板块分析 本区房地产项目对居住舒适性非常敏感 现有市场房地产项目由北向南、自西向东逐步递减；开发量自北向南、自西向东逐步递增。而项目开发重点逐渐向城市西、南部转移。 均价 开发量 管理区房地产市场板块分析小结 区域自然景观资源利用较少 坐落于本市南部的小型绿地公园的项目很少（仅有两个），究其原因主要是：人口较稀少，开发价值较低，开发商大多采用自主建设景观。 管理区房地产市场板块分析小结 诸多因素导致房地产市场发展势头良好 本土职工及小业主购买力的逐步释放。 天津芦台私营小老板等。 周边地区人群。 住房投资。 管理区房地产市场探测 管理区房地产市场宏观分析 项目区域市场竞争特征分析项目区域市场产品特征分析项目区域市场典型个案分析 区域市场特征分析 汽车站 本案 市场 光 明 路 2 0 5 国 道 基本售完 时代嘉苑 盛世嘉苑 项目开发重点区域为以管理区南部区域为主。 新开发项目大多以普通住宅为主的单一类型项目产品；盛世、时代 中心各项目周边自然景观资源都是开发商自行解决 盛世嘉苑建有金辉园 时代嘉苑建有时代广场 区域市场特征分析 项目区域市场特征分析项目区域市场产品特征项目区域市场典型个案 小结： 本区域受人口限制产品不多 建筑形式主要以板楼为主 盛世有复式顶层阁楼以赠送为主 产品建筑形式分析 小结： 盛世嘉苑 普通住宅类产品一期户型全部为二居室，面积70—110平方米，顶层复式 面积为109平米，阁楼部分（50多平米）赠送。价格2800元/平米 二期下半年开盘，户型为二居、三居面积60多至120多平米。 时代嘉苑 普通住宅类产品一期二期户型为二层三居，面积80—154平方米 今年10月份开三期，3栋多层楼。面积为70—80—90平方米 户型产品分析 小结： 1、现两个在售项目均价2800—2950元/平方米 2、管理区人口少城市规模小，新开发项目不多 3、价格走势开盘时2300元—2950元走势平稳 4、两个在售项目基本为两年前开始销售，可以看出本区域销售速度较慢。 销售价格分析 小结： 管理区自然景观较差，项目都采用自建园林景观。 园林景观分析 小结：多以涂料和面砖为主，颜色搭配一般档次较低。 立面材质分析