沈阳孔雀城项目1期 价格策略建议 2013年8月 目录 1.1 项目地块位置 1.2 项目1期产品规划布局 区位、交通 位于沈阳苏家屯区西部，沈大高速以西，四环以内。距离苏家屯火车站约3公里，距离沈阳桃仙机场约20公里，距离沈阳市中心约25公里。 政策环境 1.大浑南、新沈阳，作为沈阳发展的主战略（市委、市政府战略决策）； 2.城市中心南移 1.1.1区域概况 1.1.2区域现状 现状水系: 基地北部为浑河；基地内有多条农业灌溉水渠，主干渠为八一干渠；北部有大片池塘和湿地。 资源构成: 17平方公里城市绿心， 8公里的浑河；6公里的河堤绿化带；10公里干渠；4000亩湿地 现状厂房 六分干渠 稻田 现状厂房 六分干渠 六分干渠 现状民居 1.2.3一期规划 项目1期占地400亩，建筑面积19.73万平，全部为英式风情联排别墅。首期示范区配套， 包括图书馆、会所、幼儿园、商业街及见学公园等 1.2.2 项目1期产品规划布局 目录 2.1 政策行情及市场整体成交特征 2.2 竞品选择 2.3 竞品分析 2.1 宏观政策面分析 2.1 宏观政策面分析——对比小结 “国五条”实施细则的出台背景，无论是宏观经济环境还是金融环境，与2010年调控有着惊人相似，但也有一些不同，例如金融改革 新“国五条”细则出台后，短期内成交量受到的影响不明显，但随着各地方政府调控细则的出台，未来一段时间内成交量将会有所回落。本次调控对市场最主要的影响在于市场预期的转向，如果二手房市场陷入冷清，其情绪波动一定会传导至一手房，从而导致购房者预期受抑，带来市场的波动 Opprtunity 未来伴随二手房转让与持有多套房成本增加，会使普通居民首套购房更加谨慎。综合考虑未来几年内家庭结构变化，以及未来居住功能的需求，将使引导首次购房人群跳跃置业，实现在“精英阶层”中低密产品第一居所化的可能 2.1 2013年上半年沈阳整体市场成交特征 2012.1—2013.5沈阳商品住宅成交走势 2012年初，受调控后的观望情绪影响成交情况较为低迷，但全年政策无加码的导向，在年底整体市场成交出现翘尾现象，并在11月份达到全年量价最高点； 2013年沈阳商品住宅供应量为456.54万平，同比去年上涨0.47%；成交量为454.67万平，同比去年同期上涨63.6%；国五条之后3月成交量价出现井喷，但在4月、5月地方细则下达后，市场成交量连续下滑 2012年受国家鼓励刚需利好政策的影响，年底市场出现回暖翘尾现象，“国五”出台市场效应明显，但其持续影响力较弱 2.1 2012年至2013上半年别墅市场成交特征 2012.1—2013.5沈阳别墅成交走势 2012年初，沈阳整个别墅市场较为低迷，2012年5、6月开始，棋盘山沈阳碧桂园率先推出特价联排、双拼产品，持续热销；2012年9、10月份世贸诺丁山、锦联上水溪谷等相继开盘推出小面积低总价产品，将整个别墅市场成交量推向2012年的顶峰。 2013年初开始别墅市场受季节及节假日影响，成交大幅度降低；3月，受新“国五条”影响，大部分别墅项目开始集中签约，导致2013年3月份别墅市场表现出升温的假象。4、5、6月份开始趋于平稳去化 2012年至今整个别墅市场呈现供大于求现象，新增项目较多，单盘去化市场份额较少，全年小面积、低总价的经济型别墅成为别墅市场成交主流 2.1 2013上半年苏家屯区域市场成交特征 2013年上半年苏家屯区域住宅市场供销走势 2013年上半年苏家屯区域住宅市场整体呈现供小于求现象，成交均价也在激烈的市场需求下呈现快速上升趋势 2.1 2013上半年苏家屯区域市场成交特征 2013年上半年苏家屯区域住宅市场按面积段成交情况 2013年上半年苏家屯区域住宅市场按总价段成交情况 2013年上半年苏家屯区域商品住宅市场100平以下且总价段在100万以下的刚需两室或三室是本区域的成交主力 2.2 竞品选择：五同原则锁定竞品 竞品区位图 苏家屯区域 棋盘山区域 2.2 竞争格局：竞品全年推售节奏及竞争格局 竞争格局说明：棋盘山区域小面积经济型别墅，在未来第三季度将有新一轮加推；苏家屯碧桂园凤凰城，亦于7月新推小面积别墅产品，故对本案形成一定的竞争压力 对应策略：本项目应依靠价格及产品自制优势，避免客户分流，实现快速平稳去化 2.3 竞品分析：锦联上水溪谷 开盘情况： 2012年10月20日开盘成交18套左右， 户型面积： 联排102-109㎡ 均价： 报价10000元/㎡，成交价格9500元/㎡ 优惠信息：认筹88折 锦联上水溪谷开盘至今成交情况 锦联上水溪谷开盘至今，克拉墅联排产品一直为本案去化主力。100万左右的低总价优势，是本案去化较快的重要因素 2.3 竞品分析：世茂诺丁山 开盘情况：2012年10月 户型面积：联排140-190㎡ 均价：报价12000元/㎡，成交价格10000元/㎡ 中间户型12000元/㎡，170-220万/套 边套户型12000元/㎡，230-250万/套 优惠信息：4万抵6万，日减千金最高5万，全款98折，分期、贷款无优惠 联排 世茂诺丁山开盘至今成交情况 世茂诺丁山，140-190平小面积低总价联排推出以来，一直以低总价和大赠送来吸引客户成交 2.3 竞品分析：沈阳碧桂园 开盘情况： 三期2011年10月15日 户型面积： 双拼197-230㎡ 均价： 在售双拼7826元/平米；180-200万左右/套 优惠信息：购房95折，老带新免五年物业费 沈阳碧桂园开盘至今成交情况 沈阳碧桂园，2013年第一季度基本处于顺销期，成交平平；4月份开始持续每月推出特价双拼别墅，成交较好；8月份推出玺园一期联排以最低120万/套，当月去化125套 2.3 竞品分析：中旅蓝爵 开盘情况：2013-5-4别墅新推 户型面积：双拼：280-330㎡ 联排：230-250㎡ 均价：双拼：350-400万 联排：158-180万 优惠信息：一次性96，贷款97 中旅蓝爵12.6至今成交情况 中旅蓝爵，由于2012年整个示范区尚未呈现，故去化较慢。2013年，中旅蓝爵改变策略，以158万起超低价位，主力去化230-250平联排别墅产品 2.3 竞品分析：碧桂园凤凰城 碧桂园凤凰城开盘至今成交情况 开盘时间：2013.7.28,新推联排产品【盛锦】 户型面积： 248-305 ㎡（地上三层，无地下室） 均价：8000元/㎡ 优惠信息： 认筹2万抵5万优惠 碧桂园凤凰城，其新推小户型别墅产品面积，相对同区域其它项目，面积较大、单价较高，相对去化速度缓慢。但未来，将对本案形成一定的竞争压力。