青岛即墨温泉项目会所专题 本专题需回答的问题 为什么要做会所？——会所之于本项目的作用 会所要做什么？——会所的主题选择 怎么做？——规模、功能分配、经营方式等 为什么这么做？ 思维导图 市场会所研究 成熟市场成功会所研究 会所发展策略 成熟市场成功会所研究 项目本体条件分析 主题选择 功能设置 面积分配 功能布局 经营方式 收入方式 市场在售低密度项目会所研究 市场上在售低密度项目会所规模、功能分析 小结：会所已经成为高端低密度项目必有的配套设施，功能丰富 会所是低密度项目必备的配套设施； 会所通常与商业结合布置； 区域内温泉成为项目配套的平台要素，但尚未形成特色主题； 会所通常涉及健身、休闲、餐饮等功能，个别会所开始出现个性主题功能，如红酒吧、雪茄私人馆（配有私人雪茄恒温屉）等； 会所面积主要集中在2000-4000平米之间。 成熟市场高档项目会所研究 会所的市场现状： 会所为高端项目必备的配套要素，具有提升项目品质、树立项目形象、提升物业价值的作用； 会所具有前期投入大，维护成本高，不易经营，难以获利等特征，成熟市场高端项目会所有80%以上处于亏本经营状态； 北京奥林匹克花园会所、紫玉山庄会所、棕榈泉会所为个别经营达到平衡或盈利的会所。 通过选取成熟市场成功经营会所案例，对其管理及盈利模式进行研究，对本项目会所定位及经营管理起到借鉴作用 详见附件 成功会所特征总结 1、具有规模化效益——较大规模，功能设置综合，形成树立形象的项目与盈利项目作用互补，取得经营平衡； 2、有专业的经营管理能力 3、有稳定的客流，对外经营，会员制管理：对外获得更多客户群，通过会员制进行消费层次筛选，收取高额会费； 4、经过较长时间的培养期 项目本体条件 住宅项目，目前已第二居所为主，不宜配建大量商业配套 周边大量大规模会所配套，在规模上难以形成竞争优势 会所建设成本投入大，维护成本高，不易变现 新进市场，短期不易获得稳定客流 会所之于本项目的作用 树立高端项目形象的必备平台要素 形成小镇意向、示范小镇生活方式的重要场馆 会所主题作为项目的营销亮点 在销售期作为项目的销售展场 & 本项目会所难以形成规模优势 会所建设及经营前期投入大，难以回现，对开发商资金占用较多，与开发商经营策略不符 本会所前期作为项目的营销亮点，更多的作用是为业主提供专署权益，不宜过多对外经营，短期难以实现盈利 会所发展策略 控制会所规模，控制成本（建设与维护成本）与经营风险； 以特色取胜，抓住1-2个主题，做精、做细，形成社区文化发展的物质载体； 项目设置以贴合项目定位，易于演绎，且控制维护成本为原则； 设置会员专署优惠权益，吸引消费 会所属性 本会所是为项目提供营销亮点及特色服务而非利润的的中小型专署会所 会所主题选取原则： 主题： “珍稀海泉”和“浪漫红酒” 泉中的极品——海水温泉是稀有的“咸水温泉”，在全球，拥有海水温泉资源的地方仅为四处。一是意大利北部西西里，一是日本九州，一是台湾绿岛，还有一个就是青岛温泉镇。 温泉镇因蕴涵丰富的海水温泉资源而得名，在古代更被封为“温水候国”。青岛的天然海水温泉含有氯、氮、镁、氯化钠等30余种化学元素，早在东汉科学家张衡和明代神医李时珍的著作中，就有其治医疗功效的记载，现在更并被誉为“美容医疗神泉”。 欣赏红酒的历史和人类的历史同样漫长。早在唐代，葡萄酒已超越了人们日常饮用范围而成为一种优雅的生活艺术和精神文化。而现今传统文化和外来西方文明的汇集，造成既有时代特征又有全球特色的红酒文化在这一深厚的物质与文化基础的东方保持长盛不衰 。 因为稀有，所以珍贵 平台必备要素；与小镇生活精神相契合；可深入挖掘、持续演绎； 易于控制成本。 主题特色一：珍稀海泉之总统体验 关键词：独立服务单元、总统套房、顶级贴身服务、独有鱼疗养生概念、预约体验、分享 概念：以总统套房的形式提供若干独立服务单元，配备高素质专业技师贴身服务，设立多种温泉体验设施并首次引进土耳其鱼疗养生概念，所有服务须预约体验，可与亲朋挚友共同分享。 优越，从来只属少数…… 服务内容：鱼疗养生、健身运动、皮肤和身体保养、医疗咨询、营养教育、全面健康概念、精神提升、休闲聚会……等多项服务，可使来宾在几小时内，达到美容、治疗、塑身、舒展压力、净化心灵、健康平衡的效果。 同时配备顶级专属服务，享受前所未有的私密与尊贵感 专为精英男士设计的Spa套餐 为每一位客人配备专属服务员 提供精致的餐饮服务 温泉之总统体验服务区可分8-12个专署单元，组合方式灵活，便于运营 充分体现专属感：各单元相对独立，均提供专属服务，需提前预约，充分体现专属带来的尊贵感； 运营方式灵活：分为公共和私密两个区，充分的考虑了后期运营的情况，可根据客人数量灵活调整； 风格多样：各单元根据面积不同设置不同功能与风格，形成各具特色的服务单元。 主题特色二：浪漫红酒之私家博物馆 关键词：红酒传奇、观赏、品鉴、收藏、论坛、恒温仓储、投资 概念：以博物馆的形式，将红酒这一最具欧洲人文气息的文化带到社区，成为小镇生活的属性之一。旨在为社区业主提供一个高尚的社交场所，为社区生活注入品味与时尚的元素，同时普及红酒知识，提高业主对红酒的品鉴能力以及生活品味。 优雅，可以从点滴开始…… 服务内容：红酒知识普及、红酒销售、红酒品鉴、会员社交沙龙、提供藏酒窖、自酿红酒等； 与社区文化建设活动紧密结合，形成社区自有节日 。