郑州日盛达房地产营销策划有限公司 2007--6--15 天泰·福地 行销企划初案 目录 第一部分------市场分析 A整体市场概况 B区域市场分析 C区域竞争项目分析 第二部分------产品分析及项目定位 A项目简介与分析 B项目定位 C目标客户定位 D产品优化建议 第三部分------营销推广策略 A价格策略 B节点把控 C媒介策略 D营销推广阶段划分 E案名建议 F项目LOGO示意 第一部分 市场分析 A整体市场概况 B区域市场分析 C区域竞争项目分析 整体市场概况 ( 一)、商丘概述： 商丘市位于河南省东部，豫、鲁、苏、皖四省结合处， 辖夏邑、虞城、柘城、宁陵、睢县、民权、梁园区、睢阳区、永城市六县二 区一市，面积 10704 平方公里，人口 810 万。 市区面积已达 83 平方公里，城市人口 78 万，人均绿化面积 6.2 平方米。 (二)、楼市简讯： 2005始，商丘地产市场整体发展迅猛速。至2006年，呈现以下特点： A、住宅、商业持续升温，写字楼市场萎缩。 2006年，商丘全市总投资房地产15.4亿，下降7%。 住宅9.1亿元，上升40%； 商业6.1亿元，上升7%；办公2亿元，下降95% B、 2007年老项目与储备项目同期持续放量。供应量增大，市场竞争加剧 2006年，全市商品房施工面积270万平方米，上升28.39%; 新开工面积134.5平方米，下降20%，全市竣工面积100万平方米，上升34%。 全市共完成交易额34.7亿元，同比增长54%。 C、二手房交易量比2005年同期相比大幅提高，达到历史最高，交易套数8324套， 交易面积达到123.2万平方米，交易金额5.5亿元。 （三）中高档项目市场概述 综合实力型：建业·桂园、帝和·水上公园、水木清华 特征：品牌、实力、综合素质、大手笔推广、步步为营。 别墅，洋房等多为整体形象点缀，实用型两房、三房仍为主力。 别墅、大户型、复式销售并不理想，销售周期较长。 新锐创新型：上海城市花园，新城国际、天明·第一城、左岸·海之畔、水榭花都 特征：高端形象塑造，独特卖点（教育、智能等），产品创新快，灵活多变。 有较强的教育与引领作用。 数量较多，竞争激烈，以综合性价比优势取胜。 (四）消费特征： 商丘支柱产业少，经济基础薄弱，购房能力有限。 受购买力及后期生活成本限制，商丘小高层、高层项目销售缓慢，多层住宅较受欢迎。 消费人群购房较理性，不看广告看现房，物业和景观较重视，对价格较敏感. 富裕县城的购房客占了一定比例。 热销户型区间为：80-130平方米，两房、小三房、三房销售去化较快。 综述：1、住宅投放量剧增，价格增长乏力，投资风险上升； 2、消费人群有限，股市红火，楼市高端消费后续乏力。07年新项目加紧上市，抢夺消费者，表现：项目施工进度加快，以现房取悦消费者，同期宣传推广力度增大。 3、现房住宅楼盘多，同质化明显，现房实景已经不能在消费中占绝对优势。以综合优势，较高性价比取胜，但市场整体仍处于低水平、无序竞争状态。 4、因市场有限，形势急迫，开发商大多采用，快速回笼资金的速站策略， 楼市板块划分 道 北版块 （被遗忘的角落） 市中心版块 (中小项目，精装小户 销售尚可） 神火大道版块 （高档楼盘云集，帝和、城市您好、水木清华、水榭花都、新城国际、上海城市花园，竞争激烈） 平台东南版块 （建业、天明、海之畔） 区域呈升温之势 城西版块 (政府单位拆迁，交通改造，中大环球3000亩, 市场开始启动，发展尚待时日） 结论：随着神火大道土地资源的匮乏， 东南版块将成为明天的楼市竞争主场