保利·东湾结案报告 2009年-杭城销售亚军-实现24.5亿销售额 2011年-杭城销售冠军（湾天地） 2010年-杭城销售亚军-实现31亿销售额 2008年-杭城下沙86万方超级大盘亮相 2012年-保利东湾实现整体交付 保利东湾大事件 2010年-浙江保利物业公司正式成立 壹——产品篇； 贰——营销推广篇； 叁——品牌篇； 壹——产品篇； 贰——营销推广篇； 叁——品牌篇； PART1、产品定位 PART2、产品规划 PART3、产品单体 PART4、交付细节 关于定位 PART1 关于定位 PART2 CBD后花园·86万㎡世界级湾区 定位亮点：集项目区位价值、规模品质与资源属性与一体，整体定位语富有震撼力和高度气势，霸气十足。 定位优势：最大程度发挥沿江资源优势，高起点的项目整体定位，为项目成为区域内标杆产品打下良好基础。 市场（客户）兼容性：项目整体定位中“世界级湾区”概念，虽然高起点的赋予项目最大程度的江景资源优势，但由于此概念过高过大，需要大量时间和精力去演绎，而现实销售节奏的紧凑无法给予更多的阐述空间，由此造成“概念”空中飘，市场和客户对此感知不深，影响力不够，更多的只是推广中的形象而已。 以“钱江新城”凸显项目的区位价值 86万方体量直接点明项目的规模品质 项目最大的核心资源赋予项目定位灵魂 壹——产品篇； 贰——营销推广篇； 叁——品牌篇； PART1、产品定位 PART2、产品规划——布局 PART3、产品单体 PART4、交付细节 产品规划——布局 PART2 整体规划布局理念： 通透大气的规划格局，东升到西追，享受更多纯净阳光。近观与远眺，拥抱无限宽阔视野。呈扇形，朝江面展开的总体构架；最大处达到200M的超大建筑栋距；板点结合，灵活多变的高层布局。 “户户有江景”：前低后高，前疏后密的空间形态，有效减少地块内建筑自身的前后遮挡，同样是为了保证更多的户数直接朝向一线江景。 注重滨水空间设计，充分利用和发挥原有江景优势，创造公园化住区；东南60°最佳江景朝向。不但得到最大的一线江景房数量；更使得每套内尽可能多的居室朝向江景展开。 人车分流，提供更加安全，更加人性化的高品质社区内部空间； 半地下阳光车库设计。 ｛呈扇形，朝江面展开的总体构架； ｛最大处达到200M的超大建筑栋距； ｛板点结合，灵活多变的高层布局。 通透大气的规划格局。 东升到西追，享受更多纯净阳光。 近观与远眺，拥抱无限宽阔视野。 “户户有景” 前低后高，前疏后密的空间形态，有效减少地块内建筑自身的前后遮挡，同样是为了保证更多的户数直接朝向一线江景。 产品规划——布局 PART2 保利东湾项目规划的最大优势特点就是：根据项目地块特性，规划设计为扇形格局排布，一线为排屋和点式大平层，三面围合板式建筑，最大化的满足江景视野，确保采光景观优越性。 本案整体体现上风上水的天然优势，大开大合的社区规划： 扇形半围合布局，纳江入怀。最大尺度上满足业主东观江景的资源优势；同时，以海纳百川之气，营造出完美的建筑天际线。 南高北低的建筑格局，错落有致，临江是低密度联排别墅产品，外围是30层左右的高层公寓，气势磅礴大气，张显地灵之气。 产品与自然浑然天成，低密度的联排别墅体现最大限度的接近自然生态环境意念，完美展现赖特风格的草原风情居家理念，高层公寓则通过整体近10万平方米的经典园林规划与周边原生自然的生态有机融合，内外水系浑然天成。 沿江设置26万方居住商业物业，以下沙最大的商业综合体形象，服务半径将覆盖整个沿江居住区。 “规划”对于销售利处——好的规划对于销售也是有很大的助力，很容易让客户对项目产生第一兴趣，根据东湾项目的规划特色，在销售说辞引导上，以江景资源辅以风水引导，大气磅礴的格局，纳江入怀的气魄，很容易让客户对项目的品质和前景产生共鸣。 客户反馈——在销售过程中，看过沙盘的绝大部分客户都非常认可保利东湾项目的布局规划，觉得气势感很强，很有气场。更重要的是很满意保利对江景资源视野最大化的规划考量，当然更多的客户最在意的是采光性能，此布局规划也是加以充分考虑，因此客户对此满意度较高。 上风上水、纳江入怀 产品规划——布局 PART2 规划借鉴与对比： 金隅与世茂滨江 纵观同区域70万方以上的大盘，世茂滨江和金隅观澜时代与保利东湾在规划方面的对比看，保利东湾地块由于一次性拿地，更加有利于整体的规划设计，饱满而富有层次感。而世茂滨江和金隅因是分批拿地分期规划，而略显凌乱，整体气势感较弱于保利东湾。同时保利东湾地块位置优势明显，直面江湾，通过其规划设计让此资源优势愈加放大。多元化产品的精心排布融合，也凸显竞争力。 壹——产品篇； 贰——营销推广篇； 叁——品牌篇； PART1、产品定位 PART2、产品规划——景观 PART3、产品单体 PART4、交付细节 产品规划——景观 PART3 景观规划理念 三重景观园林设计，社区以“中心花园区”、“组团花园区”、“生态花园区”为轴线进行贯穿，此三大核心景观区与条状宽阔江面形成十字支撑，营造出灵性、大气、缤纷的江畔湾区景观体系。 产品规划——景观 PART3 本项目绿化率为35%。绿化形式既有围合式的大面积绿化，也有在排屋区的高档、休闲绿化小景观。 本案从产品打造上就是要体现“移步换景，处处是景”的环境特点： 1、沿江亲水湿地，拥有最宽江面景观和白鹭湿地双重绝版资源优势。 2、5万方中央水景花园，位于项目北组团中央，包括有中心游乐泳池、景观石桥、休闲平台、嬉戏平台和生态步级等景点。 3、景观休闲栈道，以水中绿道、休闲栈道和叠石景观相结合，移步换景，社区中的一切皆成为自然景观。 4、生态景观树池，建设者仿造自然生态，将水生落叶乔木和湿地植物相结合，打造社区内部的生态景观资源。 客户反馈——在销售过程中，通过说辞引导客户对项目景观还是较为满意的，对此没有抗性。但是在实景呈现交付后，对于景观很多客户反映一个共性，园区绿化很好，但是跟多的都是看的，缺少实用性的景观休闲设施。 移步换景、处处是景