绿地南昌九龙湖公务员小区社区中心研发 典型商业地产模式 华润—分级产品(持有为主) 万象城—一线城市，周期长，投资大 五彩城—二三线城市，规模较小，中等档次 欢乐颂—社区级商业，规模小 万达广场—三代产品 可售商业外街 可售商业内街 主力店 物业类型—百货+商业内外街+酒店+写字楼 现金流—自主经营，快速复制 高比例销售物业 凯德—全球化 物业类型—来福士+凯德广场+凯德MALL 现金流—国际资本、私募基金、租金收入为主 高比例销售物业 中粮—大悦城 商家—自主系列品牌，招商难度较低 投入—央企，自我输血能力强 规模—档次较高，二三线城市规模化难度大 龙湖—天街系列 模式—MALL+可售商业街+酒店式公寓 资金—以住养商，业态不断升级 规模—10-20万方 SOHO中国—散售 地段—一线城市核心区，不可复制 客户—北方能源主，投资为主 租金—大部分销售，业态无法控制，租金上涨难度大 绿地集团—租售兼顾 现金流—订单式商业地产模式，销售为主 超高层—地方政府诉求 租金—大部分销售，业态无法控制，租金上涨难度大 商业地产相对住宅，地方政府更为支持，愈演愈烈之势： A、商业——消费——第三产业发展——产业结构转型——政绩工程 B、 商业——运营——税收（非一次性） 但是， 商业地产发展存在如下问题： 1、地产发展过快，商家发展跟不上，租户选择少 2、商家希冀中心区域，但新建地产项目不少地处偏僻，供应和需求不对等】 3、消费能力不足 直至，出现“商业地产泡沫”之说 在商业如此发达的新加坡，政府一直认为： 社区商业应该是所有商业业态中 生命力最强大的，并且是未来商业的发展趋势。。。 目标:土地资源黄—橙应对措施之一； 大型生地居住区配套要求，整合商业资源，提高小区品质； 可售可持有的布局模式，保留持续性发展的可能性； 关键词：规模/社区中心/可分可合/资金周转 出发点：通过对社区商业流线及店铺分割模式的研究，探索各可能性，并提升商铺整体价值 课题：新型社区商业规划布局及模式探讨 第一部分：缘起 a、商业规模 b、客户群及服务半径 C、起源与业态 第二部分：设计导则 a、区位 b、出入口 c、标准体块及垂直交通 d、柱网 e、商铺划分 f、业态及招商 g、主力店 h、外部空间 i、立面风格 第三部分：成果展示 目录： 第一部分：缘起 商业规模 城市级商业中心 50-150万㎡南京路步行街 城市次中心商业综合体 30-50万㎡徐家汇 区域级商业综合体 10-30万㎡正大广场 社区级商业中心 2-10万㎡ 大拇指广场 起源与业态 “邻里中心”是新加坡的一个社区概念，是指在3000-6000户居民中设立的一个功能比较齐全的商业,服务,娱乐中心 国家至上,社会为先;家庭为根,社会为本;种族和谐，宗教宽容 特色之一：菜场,超市是厨房的延伸;浴室,洗衣房是卫生间的延伸;影院,茶座,歌舞厅是客厅的延伸;图书馆,阅览室是书房的延伸 特色之二：邻里中心把的有商业和服务设施集于其中 ，便民、利民，缩短了这些设施与社区居民的距离 特色之三：邻里中心是政府调控下的商业行为，为社区居民提供教育，文化体育，生活福利（银行、邮局、诊疗所）等设施 国内实践 苏州工业园区“邻里中心” 1、专业管理公司管理 2、规模约2-3万㎡ 3、业态：三栋独立建筑，餐饮、专卖店、生鲜菜场 4、持有为主，投资回报率约12年（因为缺乏土地资源，亦无住宅现金流支撑） 5、服务半径：1公里范围内，3-4万人 6、招商：以便利与民生作为主题招商，餐饮占比30—40%（肯德基、面馆、咖啡店、川菜湘菜、大食代、星巴克） 7、服务于社区的商业，非社区内的服务商业 我们选择的理由： 1、规模可控，现金流支撑，并可售可持有 2、大型居住区配套需求 3、集中社区商业提升居住区品质，支撑公寓更高溢价 4、区别于沿街商铺，可以大面积设置餐饮业态 5、社区形态提升，区别于过去的分散式商铺，升级为“街区+盒子”的模式，满足业态升级需要，持续收益