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玉堂岷江国际旅游度假区整体运营策略 （10.26修改稿）
峨眉山蓝光文化旅游置业有限公司 二○一二年十月
第一章——项目资源、运营目标及核心运作策略 第二章——项目产品价值分析及定位 第三章——项目整体营销策略
目录
第一章
项目资源、运营目标及核心运作策略
市场背景及分析 项目营销目标 项目核心运作策略 项目核心资源盘点 项目自持物业规划
本案如何运作才能实现借势而为并形成旅游休闲度假目的地？ 蓝光如何在都江堰低迷的市场中突围？
市场支撑
市场劣势
市场背景及优劣势
项目运营目标
说明：财务目标以9月18日已上会稿为数据基础进行测算
2、赵公大院——营造文化氛围和商业预期，串联产业链，提振市场信心，先租后售，租售并举
基于市场现状，为保障市场价格和市场信心。必须先租后售，通过带租约销售方式提振信心，保障精装房的价格； 通过小批量多批次的开盘，依托酒店管理公司的市场影响力，逐步实现酒店集群化，最终实现价量的市场保障； 充分借势万豪酒店的市场影响力，实现酒店差异化发展，炒作养生度假主题，树立项目高端市场价值预期。

2、推广策略
文化包装策略：做足占位和项目文化包装，通过多种媒介炒作，吸引社会舆论的关注提升项目人气，从而提升项目品牌； 借势青城山度假文化和养生主题对假日半岛和赵公大院进行包装和打造，实现其价值提升； 项目定位为“品牌+利润”项目，推广中必须确保项目整体运作的价值提升；利用淡旺季，实现多点多地营销； 前期以高性价比冲击市场的策略，力争用6-8个月达到项目现金流平衡，实现滚动开发，后期拉高价格保证项目整体达到预期的利润率。 媒体策略：多媒体包装、通过主流影视平台和网络媒体全方位造势吸引社会关注，营造文化议题，提升项目影响力
1、青城假日半岛——招商先行，实现带租约销售，保障投资客市场信心
前期通过对示范区优质资源的自持，以招商带动商业氛围的快速呈现，为商业和公寓销售营造良好的市场预期； 结合假日半岛销售，实现5月1日示范区亮相和销售并保证9月初开街，促进9月份二期销售条件的达成和热销； 通过滚动推售，争取2014年实现除示范区和自持物业以外的商业销售。

立足项目核心价值及定位，特拟定以下六大开发策略以保证其目标的达成
1、销售策略——招商先行，租售并举，小批量多批次惜售，保障投资客市场信心
项目核心运作策略
4、 招商策略：文化立本、品牌立市、特色立异、品质立果
地标式建筑：以主动线为核心，分布项目地标式建筑或主力店，并围绕其延展动线设计； 少量高端产品拉升品质，占位优质地段，建立高端形象； 在做满指标的前提下，划小面积控制总价，提高产品实际得房率，增加1层面积，增加2层的赠送率。 高溢价灰空间：20%-90%超大的可变空间比例，灰空间形式尽量做成房间。（在不增加成本的情况下尽量扩大赠送） 总平及环境的打造，直接营销现场氛围，实现细节的高品质打造
基于市场研判的商业规划 强化资源控制的招商推进 贯穿文化落地的立体营销 致力品质提升的整合运营
3、产品策略：高端形象占位、主打中高端市场，主推高价值产品
2、赵公大院——控总价，控面积，大小结合，高赠送率，扩大临街面，合理分布业态
特色外立面，超高性价比赠送率，完美的内装设计和效果保证，树立都江堰特色度假休闲酒店的新标杆； 高赠送率+高性价比装修+带租约=高价值的投资产品+高品质舒适型度假产品； 实现面积控制，总价控制，分区开发保证产品差异化； 公区配套实现养生度假功能区的全面打造，形成投资消费吸引力。

1、青城假日半岛——面积控制、总价控制、品质保证，打造高品质超高性价比产品
5、商业价值最大化策略
以资产资本价值最大化考虑，尽可能提升商业价值。 在推售和资产自持方面，以保障商业价值最大化为前提进行思考，实现自持物业和可售物业的价值最大化； 以价值预期吸引投资，以投资回报保障价格，以多业态合理配置保障共赢 引进全国级的高端餐饮品牌：做高形象，做高资产资本价值，执领休闲商业品牌。

6、树立大众认同的旅游目的地和建立良好社会形象的策略
借势景区绿色资源，打造项目的良好社会形象和公司品牌形象。 通过和政府的共同努力，实现项目的旅游目的地，并实现社会的价值认同 结合政府对都青旅游圈旅游发展略微发展的规划，争取政府支持
示范区 精品商家汇聚
都青旅游圈 都江堰、青城山景区
青城假日半岛 养生度假特色酒店
万豪酒店 世界三大知名品牌
赵公山旅游风景区 风水仙山、熊猫基地
中国休闲养生旅游度假目的地
项目核心资源体系
■特色主题酒店
■养生度假社区
■特色酒店集群
■都江堰景区、啤酒广场
■青城前山后山
■街子古镇、都汶景区
■赵公山景区
■熊猫野放基地
■水磨镇景区
■世界三大酒店品牌
■川西地区唯一一家
■主力品牌商家
■主力高端商家汇聚
■餐饮娱乐商家统一入驻
■商业区前景展示
外围核心资源
项目核心资源
岷江大剧院城 岷江部落大剧院
■都江堰文化名片
■主题戏剧大舞台
■商业模式的文化胜地
项目核心资源
本数据来源于9月上会方案数据，后期实际销售数据以报建文本、市场情况和定价策略为准。

项目资源盘点
[赵公大院：50-320平米商铺，总货值约5.8亿元]
以上面积是源于各版本方案 变更所致，最终数据以报建文本和测绘面积为准。

商业分期计划及各期楼栋和面积
说明：独立商铺的产权划分原则： 1、老宅子由于柱网复杂，不进行过多的划分。 2、临街尽量考虑小铺，以控制总价，院落在保证业态情况下尽量划小。 新建筑在满足每间铺可单独经营的情况下尽量单独划小。

商铺划分后面积段（暂定，以报建文本为准）