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贾汪原为江苏省重要煤矿开采区,目前煤矿资源已枯竭，政府对贾汪进行重新城市定位和产业定位，将贾汪定位为”徐州市外围重要组团、沿东陇海产业带重要的工业商贸城市和新兴的山水园林城市“。
虽然贾汪距离徐州主城区较近且城市发展定位较好，但贾汪近几年城市发展相对徐州其他区域最滞后，主要因素为贾汪与徐州主城区之间隔着铜山区，徐州城市化进程对贾汪的影响与辐射微弱，贾汪更像是一座在自我缓慢成长的卫星小城市，未来城市发展空间和市场溢价能力较差。
市场分析
目前贾汪区在售商品房项目约20个，其中5个项目位于老城区、15个项目位于新城区，商品房住宅开发主要集中在新城区、商品房商业开发主要集中在老城区。
据市调了解，2013年贾汪区商品房开发量约为70万平米，2013年全年去化量约为30万平米，月均成交去化量为15套左右，供需比为1：2.3，供需关系紧张、市场存量巨大销售风险较高。
贾汪区商品房住宅价格区间约为3100-4800元(老城区在售均价约为3300元左右、新城区在售均价约为4100元左右)，商铺价格区间约为7000-18000元（老城区在售底商均价约为15000元，新城区在售商铺均价约为9000元（一拖二或一拖三方式销售），储藏间售价为2000元/m2。
区域商品房住宅开发以多层为主、小高层电梯住宅为辅，购房群体对多层的喜好大于电梯住宅，且心理上普遍对高层电梯住宅有较大抗性，主要因素为矿区地质的担忧和公摊偏大等问题。户型朝向均为南北朝向，户户配置有5-20m2储藏间。区域商业开发主要以老城区为主、开发业态多为商业街和集中式商场，
区域购房客群主要由周边乡镇居民和农村入城人员构成，且基本为刚需自用型客户，购房客群主要看重城区教育配套及生活配套，购房需求以90-110m2大两房和小三房为主，120m2以上大三房或四房销售较为滞销。购房区域喜好偏重于新城区（环境、规模、品质、配套等），对老城区偏好较低。
重点在售项目统计
所在区域
项目名称
总建筑面积
总户数
面积区间
销售均价
销售现状
老城区
中央广场
5.5万平
30-500平
预计1.4万左右
目前商铺在认筹排号，优惠为5万抵8万元
乐尚新天地
12万平（商业5万平）
20-200平
1.2万-1.8万元
商业街2、4号楼13年10月开盘销售，去化商铺50%。
银河财富广场
4.6万平
8-30平
预计1.5万元左右
目前商铺正在认筹排号，开盘时间待定
义乌小商品城
6万平
15-100平
1F:1.2万元
2F:售罄
3F:0.8万元
4F:0.6万元
项目为纯商业项目，目前为尾盘销售，预计2014年底开业运营。
欧蓓莎家居购物中心
5万平
8-30平
预计1.5万元左右
目前项目在认筹排号，1楼2万抵4万、2-4楼1万抵2万。
新城区
御景华庭
30万平
2000户
80-120平
3800元
2期于2013年11月开盘销售，目前去化40%，月均销售20套左右。
康华·心海湾
22万平
1564户
89-143平
4000元
2013年11月一批次开盘销售，目前二批次蓄客中。
德客城
37.8万平
400余户
100-135平
4500元
37.8万平总建中商业总建21万平，住宅去化60%、月销售30套。
龙栖翠屏
17万平
976户
108-135平
3200元
2013年12月三期开盘销售，二期销售均价3700元，目前降价销售状态。
上信十里花溪
24万平
1717户
95-145平
3600元
2011年首期开盘销售，目前为尾盘销售阶段，月均销售15套左右。
蓝庭国际
20万平
646户
87-138平
4300元
2013年11月2期开盘销售，目前销售去化较差，月均销售10套左右。
御龙山水
18万平
1500户
90-125平
3800元
月均销售15套左右。
桃源公馆
25万平
2000户
86-118平
待定
目前为项目蓄客期，未开盘。
润阳泓福壹号
11万平
450户
88-128平
3700元
现房销售，目前月均销售10套左右。
康桥花园
15万平
1100户
86-108平
3600元
2013年8月小批次推售，月均销售15套左右。
市场总结
区域发展：贾汪区作为徐州五大区之一城市发展受徐州城市发展带动较差，主要因素为与主城区间隔铜山区，区域发展在大徐州区域内受制较明显，房地产价格提升空间不大。
供需关系：目前区域内存量及新开工量明显大于消化量2.5倍，市场为供过于求，未来去化压力及竞争激烈，销售去化低、资金回笼速度慢是现存较严重的问题。
市场分化：目前区域住宅开发及销售以新区为主且售价高于老城区约500元/m2左右，购房客群置业时优先考虑新区其次才是老城区，这无疑对老城区住宅销售起到极大的分流、严重影响老城区住宅销售，导致老城区住宅销售风险极大，容易滞销。
客群结构及购买意向：区域精英客户首选徐州置业，中产客户首选在新城区置业，城镇及农村客户意向在新城区购房，但因资金原因才选择在老城区购房，因此，老城区底主要客群为低端客户，区域客群分流分化明显，老城区无任何优势。
商业开发饱和：目前老城区商业及新城区商业均以销售为主，且市场开发体量总和巨大，预计市场消化在售商业物业需3-5年时间，且目前在售商业物业价值普遍偏低、供大于求，商业物业开发风险极高。
营销部分析认为贾汪区房地产市场开发趋于饱和且同质化现象严重，开发及销售风险均较大，不宜介入。
营销策划部
2014年2月20日
