金花新都汇 项目可行性研究报告
目录
第一章项目总论
一、项目概况
二、开发商简介
三、编制主要依据及范围
四、项目主要技术经济指标
五、简要结论
第二章项目建设背景及必要性
一、项目建设背景
二、项目建设必要性
第三章市场预测
一、宏观调控下的西安地产市场趋势
二、项目所在区域环境分析
三、周边典型楼盘分析
四、项目SWOT定位
五、项目定位
六、商品房销售价格分析预测
第四章项目建设概况
第五章投资估算及资金筹措
一、估算依据及条件
二、投资估算
三、资金筹措及使用计划
第六章财务评价
一、评价依据、原则和假设条件
二、基础数据及其测算
三、财务分析
四、财务评价结论
第七章风险分析
一、项目主要风险因素识别
二、风险程度分析
三、防范和降低风险的对策
第八章社会评价
第九章结论与建议
一、主要结论
二、建议

第一章：项目总论
一、项目基本概况
项目名称：金花新都汇
建设地址：西安市新城区长乐中路38号
用地面积：19.183亩
建设规模：10万㎡
业主名称：陕西亚达房地产有限责任公司
业主地址：西安市新城区长乐中路38号
设计单位：中国建筑西北设计研究院
项目投资：陕西亚达房地产有限责任公司
资金来源： 自筹
二、业主简介
公司基本情况简介
陕西亚达房地产有限责任公司成立于1995年，注册资本：3000万元，资质等级：贰级，有员工25人，其中高级职称2人，中级职称15人，设有工程部、营销部、项目管理部、财务部、办公室等科室，先后开发建设了26度家缘、曲江经典、雅苑小区等项目，开发面积20万平方米。

三、标准主要依据及范围
（一）报告编制主要依据
（二）可行性研究范围
本报告通过对本期项目的必要性进行论证，通过市场分析及对区域资源状况进行分析后，确定建设项目建设规模及销售方案。研究本项目方案的技术可行性、经济可行性，对经济效益和社会效益进行了分析和评价。

四、项目主要技术经济指标
项目综合经济技术指标
序号
项目
指标
单位总投资
40000
万元总用地面积
12788.5
亩总建筑面积
101435.0
㎡地上总建筑面积
70235.0
㎡

其中
住宅建筑面积
25111.0
㎡

办公建筑面积
22232.0
㎡

商业建筑面积
22892.0
㎡地下总建筑面积
31200.0
㎡

其中
地下一层建筑面积
10540.0
㎡

地下二层建筑面积
10330.0
㎡

地下三层建筑面积
10330.0
㎡建筑基底面积
5746.0
㎡人防面积
3200.0
㎡设备用房等
3000.0
㎡车库面积
25000.0
㎡

10
建筑高度
95.7
m

11
地下停车位
653
辆

12
建筑密度
45.1
%

13
容积率
5.5

14
绿地率%

项目主要投资经济指标汇总表
序号
项目
金额（万元）土地费用
7600前期工程费用
3571建安工程费用
25000基础设施建设费
3750项目管理费用
383市场推广费用
870工程监理费
250不可预见费
750建设投资
23225

10
建设期利息
375

11
总投资
23600

3、项目经济评价指标
（1）项目财务评价指标：
投资回收期： 2.5年（税前） 2.5年（税后）
财务净现值： 1533万元（税前）842万元（税后）
内部收益率： 15.00%（税前） 11.95%（税后）
贷款偿还期： 1.75年
（2）资本金财务评价指标：
财务净现值： 820万元
内部收益率： 12.65%
（3）静态评价指标：
销售利润率： 12.14%总成本利润率： 14.92%
五、简要结论
目前，西安正处于西部大开发、全国城乡统筹综合配套试验区的战略机遇期，是否能抓住这个难得的历史机遇，实现区域经济的跨越式发展，需要各行各业全方位的支持和全面协调发展。房地产作为一项新兴的高速发展的行业，必然作为经济发展的龙头之一，对拉动社会经济的全面发展，起着至关重要的作用。

金花新都汇项目位于西安市长乐中路，地理位置十分优越，处于东二环立交旁，扼守主城区交通要道，地铁1.3号线金花路交汇点，多条公交线路均在此设有站点，地理位置优越。项目规划用地地形平整，规划布局遵循以人为本，追求自然，最大限度地提升环境品质。充分发挥黄金地段优势，巩固强化商业氛围；利用原始地貌的高差，规划设计高起点、高标准的居住社区一体化形象工程。

项目除了拥有优越的地理位置与交通枢纽优势外，随着城东经济的发展，区域内尚无高端商业综合体，而本项目正是基于此，将建设长乐中路首席高端综合体物业，这将推动综合体物业成为该地区的市场销售热点。

通过技术上和经济上的论证，本项目在技术上和经济上可行。

第二章 项目建设背景及必要性
（所参照的政策应取先行的、最新政策，数据取2012年政府公布数据）
一、项目建设背景
（一）2012年国家对房地产领域的相关政策、法规
2012年，房地产调控政策稳中趋紧，在保证经济发展的背景下坚持调控不放松，通过差别化信贷等手段，支持合理自住需求，抑制投资投机需求；保障房建设力度持续加大，1-10月全国城镇保障性安居工程新开工722万套，基本建成505万套，已提前完成年度700万套新开工任务目标。

展望2013年，房地产市场调控仍将延续，持续限购，差别化信贷税收政策愈加深化，保障房建设力度仍将加大，保护支持合理住房需求，抑制投资投机需求的调控思路将是总体方向。在总结过去十年房地产市场变化和房地产调控经验之后，新一届政府进一步认识到，房地产市场特别是房价平稳对宏观经济至关重要。预计明年调控政策仍将趋紧，若房价继续上涨且涨幅超出政府容忍范围，仍有出台更严厉措施的可能性。

住建部、发改委、央行等多个部门支持首次购房需求。2011年住建部部长姜伟新在全国住房城乡建设工作会议中部署2012年重点工作时就指出支持居民的合理购房需求，优先保证首次购房家庭的贷款需求。2012年，央行、住建部、国家发改委等部门多次表示支持首套房，多个城市的首套房贷利率从去年下半年的基准利率下浮至85折，针对首套房贷政策松动迹象明显。

地方政府微调楼市政策，促进释放刚需，但未突破限购、限价等政策红线。2012年，连云港、大连、深圳、济南、武汉等30多个城市先后微调楼市政策鼓励合理需求，多数为公积金政策松绑，如10月济南提高公积金贷款额度和降低90平米以下住房首付比例，武汉提高二手房公积金贷款额度，陕西出台相关通知确定商品房合