中建大公馆2012年首批叠加房源促销方案 2012年4月2日目录： 一：市场背景 二：项目情况 三：项目面临困境 四：营销策略 五：房源促销方案一：市场背景 结论： 受限购影响，高端住宅市场成交量巨幅萎缩。2011.09~2012.03，月均流量4.72万㎡ ，相比2011.01~2011.08月均5.58万㎡，15.4%。 近期高端市场，部分项目以价换量，取得较好成交。例如：2011.12月星河湾8折促销，浦东星河湾单月成交52套；2012.03月海珀.旭晖江景房，6.3万/㎡成交价格，单月集中去化成交57套。 市场背景/全市高端项目近期走势 2011.09~2012.03上海高端项目（4万/㎡以上）量价走势 受限购政策影响，上海高端客户大幅萎缩，全市范围的高端项目刮起打折换量抢客户的劲风。 2011年12月，星河湾以85折优惠开启高端豪宅打折风潮； 2012.03.23，新鸿基凯旋门以9万/㎡低价入市。 海珀旭晖8折；佘山珑源58折；张江紫园68折。 新江湾城，更是低价抢客户风行，价格战比拼已是刺刀见红。 市场背景/高端项目折扣力度 张江紫园 68折 金地天境 66折 尚东鼎 34000特价销售市场背景/高端项目折扣力度 2012.01~2012.03上海主力成交高端项目（4万/㎡以上）列表结论： 新江湾板块2011.11月和2012.03月分别有两次集中供应，主力供应项目有“嘉誉湾”、“中建大公馆”和“华润新江湾九里”。 2011.09~2012.03，月均流量0.71万㎡ ，相比2011.01~2011.08月均流量1.37万㎡，48.2%。 2012年1~3月，板块成交均价有明显下滑过程，15~20% 。 区域市场情况/板块近期成交情况 2011.09~2012.03新江湾板块量价走势图 降价幅度区域市场情况/板块近期成交结构 结论： 板块成交活跃产品：3房，160~180㎡，600~900万；4房，220~240㎡，800~1500万。 2011年7月~2012年1月，1000万总价产品，月均仅成交6套。 在现行市场环境下，建议本案应抢夺板块内600~900万总价，高端改善客户。 2011.09~2012.03新江湾板块总价、面积段交叉分析 区域市场情况/区域项目分布图 重点项目近期营销汇总表（2012.1-2012.3） 区域市场情况/区域项目近期成交情况 备注说明：“华润橡树湾”最近成交房源，单价仅3.6万/㎡，250㎡，总价900万。与报价相比暗折8折。 11 区域市场情况/九龙仓玺园 九龙仓玺园在售精装修大平层，目前主力在售第三批房源，146-188㎡，2~3房。 该项目成为新江湾板块主力成交项目，共成交34套，成交均价44737元/㎡，暗折8折。 采取错位竞争主推小户型2~3房，一、二手联动争抢周边新开楼盘客户。 12 区域市场情况/嘉誉湾 该项目于2011年11月26日取得预售证迟迟未开，直至今年3月10日，嘉誉湾正式对外公开，而价格也比此前预期要低，报价在4.0万/㎡（含1万元/㎡）。已签约17套，成交均价39211元/㎡。 项目采用低报价策略，以33888元/㎡特价房吸引客户。与“爱马仕”跨界合作活动。 区域市场情况/仁恒怡庭 项目目前尾盘销售，主要为豪华叠加产品。为了加快中叠产品去化，目前该项目中叠产品仅48902元/㎡（含1万/㎡装修），总价1656~1674万，与前期相比价格20%。 2012.01~2012.03，项目签约4套，其中上叠总价2000万，下叠总价2628万。 第一批 第二批 该项目与周边二手门店联动挖竞品客户，组织看房团等活动，且几乎周周组织与业主的联谊活动，多渠道挖掘客户。2012年累计成交10套，均价40752元/㎡，目前以8折低价抢客。 项目即将加推104套面积为160~170㎡的三房，3月末周末来访客户超过200组。 区域市场情况/华润新江湾九里全市热点项目 张江紫园 68折 2012.01~2012.03，“海珀旭晖”新推海景房源，以62822元/㎡，集中成交70套。 “世茂5号”近期以75折低价快速去化高区景观房源26套，均价73807元/㎡。 浦东张江、三林板块，“张江紫园”3月推18栋独栋别墅，68折，总价950万起，目前去化10套。“尚东鼎”近期调整售价，34000元/㎡特价销售。“万科五街坊”近期即将上市销售。 “佘山珑原”近期以58折上市，但由于原价定位较高，销售情况仍然不佳。 全市热点项目/海珀旭晖 该项目预售证2011.8.18取得，共计111套。至2011.11.19首次推出景观面最差的5#房源，开盘报价8万/ ㎡ ，并以8折优惠明折促销至今。 2012年，项目推出2，3#房源，滨江景观房卖非景观价。3月再推1#房源，当月去化57套，月成交均价63176元/㎡，成为高端公寓市场销冠。 在售全市热点项目/世茂5号 项目目前尾盘在售，报价9~11万/㎡（含1万/㎡装修）。 实际成交价格75折，4.9~8.1万/㎡，集中成交26套高区江景房源。 滨江凯旋门 （23F） 全市热点项目/张江紫园 项目2010.01月开盘，共推133套独栋产品。至2012年2月，累计成交均价58993元/㎡，户均总价1705万/套。 2012.03月，项目拿出18套特价房源，面积376~562㎡，目前68折后，总价950万起。（折扣形式，“投资汇报率折总价”，即每年10%的投资回报率，三年总计30%，3月15~20日内下大定，则再享受97折）。已签约10套。 全市热点项目/尚东鼎 项目2010.11月开盘，共推199套联排、叠加产品。至2012年2月，累计成交42套，联排成交均价66135元/㎡；叠加成交均价53711元/㎡。 2012.03月，项目开始启动打折促销，减去装修标准，85折，目前成交3套叠加，成交均价35518元/㎡，户均总价770万/套。