2011.融创.天津 奥城&海逸&星美御——融创天津全案爆发式思考 印象&印记—— 可触可感，奥城的一半熟了！ 天津高端地产大旗，梦一样的海逸长洲！ 城市核心的另一份美梦，众望星美御！ 践行天津地产梦，融创在路上…… 首论， “三盘”与“品牌”推力。 2011，天津，三盘同售，或许—— 仅有“融创” 品牌的合力价值将是撬动市场的第一步！ 时代奥城、海逸长洲、星美御 ——勾勒出最具魅力的城市新半径。 天津城市圈的——新半径 星美御为心，向南 时代奥城心商圈，向南 海逸长洲梅江南，向南 2011达沃斯，梅江南 2012政府，南迁 2013东亚运动会，南奥体场馆 向南，最具价值的城市半径。 融创的三盘布点，恰恰是在城市升级。 集聚价值城市南半径。 2011，天津将以融创的价值观，画圆…… 时代奥城——6年了，留下的问题不少 多重产品线交织， 多年不同价格体系落差， 公建需求模糊， 呈现价值感不高。 需要“解围” 海逸长洲——富人区之后呢？ 群岛，富人区，全球发售的风光， 只属于昨天的海逸了。 伴随梅江南，一路成长的海逸 见证了，一个又一个梅江南项目的成功 大平层，纯水岸，该是海逸上台阶的时候了…… 需要“拔升” 星美御——不可辜负的市中心，大调定高端 这是一个没有瑕疵，天生丽质的奇货产品； 我们要做的不是把她卖出去，或仅仅卖高价； 在这之上，要做出天津的唐宁ONE&御园…… 需要“定盘 ” 三盘要点—— 奥城“解围”，海逸“拔升”，星美御“定盘” 先解围 关于“时代奥城” 问题直指——五成四十年 存量写字楼、公寓产品——解围的关键 50%的存量产品与三级市场的价格倒挂！ 住宅与写字楼、公寓产品的价格倒挂！ 化解写字楼、公寓阻力——附加价值 产品附加价值+地段附加价值 奥城的宏观价值 时代奥城，是哪个时代的？ 概念升级——奥运时代的奥城该升级了！ 后奥体，奥城的关注度减弱。 后奥体，价值剖析。 城市符号（如：北京南沙滩项目） 奥体居住将成为“城市的精华居住”的符号 城市精华人文图腾 奥城 天津市委市政府的迁入、文化中心的建设—— 将带来新的城市主轴的形成。 奥城，将成为天津的“城市礼仪文脉” 之上最重要的豹尾 作为城市图腾 ？ 文化广场、大礼堂、 新市政府、 奥体、 奥城 从政务、红顶商务、城市文化到城市的政务商业区。 奥城——将成为天津的政商礼仪脉上的城市客厅。 正如——长安街，是中国的礼仪文脉 天津的城市礼仪文脉将因奥城而呈现 奥城——天津的城市礼仪商务特区 。 这里是天津城市的新图腾。 奥城的升级定位语—— 城市图腾，政商礼仪特区. IDEA： “主轴定义城市” 每座城市都有一个城市主轴 不同的时期有不同的城市主轴 巴黎的香榭丽舍 纽约的第五大道 香港的维多利亚湾 天津的“奥城新城市图腾区”. 从城市文化中心，到天津礼堂、市委市政府，直至奥体，时代奥城。 完美地勾画了“天津最重要的主轴” 这城市“主轴”将包括：城市形象，政务中心，商务中心，礼仪社交等功能。 IDEA 奥城就是天津新城市图腾的轴心 产品的包装建议—— 商铺——城市礼仪橱窗——大企业的展示空间。 写字楼——城市礼仪客厅——政商交往的第三空间。 公寓——城市图腾，礼仪私邸——超星级的私人小行宫。 关于“三级市场”与“在售产品”的倒挂的解决 做出品质和附加价值差 拿“价值差”补“价格差” “价值差”——制造 新品楼座概念包装 新品附加服务提供（增加酒店服务项目） 新品礼仪性服务提供，强调新城市图腾区的概念 新品产品后配置提升，如加新风，中央吸尘等户式设备 压缩已入住产品的服务级别和软性空间（如停车，公共服务等） 关于媒体策略 大众媒体点性发布，结合重要推广节点发布。 选择新报为主，晚报配合性发布。 定向DM主要针对精装公寓的渠道发放。 通过网络和行业性杂志软性宣传的方式助推写字楼部分 媒体策略，以平衡式脉冲发布原则为主。 关于推广阶段的建议—— 多产品线集中并行推广， 前期强调主轴概念建立， 中期以强销售公寓产品为主， 配合写字楼的销售与运营， 后期，强调生活方式。 再提升 关于“海逸长洲” 海逸长洲，还有何提升？ 世界级 富人区 群岛 国际生态区 之后呢？ 概念的高度，已经触碰到了“天花板”。 再提升的概念，莫非虚幻了！ 产品需要高溢价的方式支撑 380平米的“大平层”需要更高的形象价值！ 海逸的这次拔升，不在于自身！ 而来自，终极消费者！ WHO？ 会是海逸中尾盘的下定者 会是380平米大平层的需求者 会是梅江热度降温的跟随者 找到目标客户，将是解决海逸的KEY点！ 500万会买什么房？ NO1市中心顶级豪宅，津门、星美御、和黄 NO2城市郊区的豪华别墅，领世郡、朗润园别墅 NO3第三需求？ 第三需求？ 离不开城市，或者不便离开城市 更需要品位与别墅的获得享受 有能力却不能兑现的别墅情结！ 如： 政府官员 红顶商人 隐富贵族 ——他们或许真的与“别墅”二字无缘了。 给第三种需求一个出口：空中墅 大平层 不用在乎“别墅”二字的敏感， 更可享受梅江类别墅区的优越环境 依然不离开城市，不离 “百姓”之名尽享奢华之实 或许，对外说，只是两套普通住宅打通而已……