线下拓客
以挖掘区域客户，特别是项目周边拆迁村民为主，成交客户也多为地缘客户。
富田·兴和苑
13年小结
线上对郑州影响力不足；
线下基本完成了对地缘客户的挖掘。
14年运营目标
推广策略
策略分解
本体分析
客户分析
市场分析
核心问题
推广排布
13年度回顾
推售货量
14年可售房源约为1182套，其中洋房781套洋房，401套公馆
一批已推未售房源约237套
一批未推房源197套洋房、83套公馆
二批房源347套洋房，318套公馆
推货周期
4月19日一批次房源去化完毕
5月初启动二批房源销售，10月份一期清盘
销售任务为去化1182套房源，全年需要
约3000组认筹客户。
洋房货量分析
公寓货量分析
71-90㎡为主力产品，占总量的60.85%
产品线丰富，分配适中
90-95、102-110、114-126各占三成
14年运营目标
推广策略
策略分解
本体分析
客户分析
市场分析
核心问题
推广排布
13年度回顾
核心问题
销售问题：
项目距离郑州市区较远，
如何完成3000组认筹客户的需要？
核心
问题
形象问题：
如何有效地在郑州市场树立更强的影响力？
地缘客户数量已不能满足销售任务，往郑州及周边城市拓展影响力和客户是必经之路。
14年运营目标
推广策略
策略分解
本体分析
客户分析
市场分析
核心问题
推广排布
13年度回顾
面对翻番的销售任务和客户召集压力，
我们看看市场的变化。
港区潜在库存集中上市，市区低密产品井喷，房产税试行让多套房置业观望，2014项目竞争压力空前。
清华忆江南
清华大溪地
洞林湖新田城
利海雁鸣湖
金沙湖高尔夫观邸
温莎城堡
国瑞城
康桥九溪郡
林溪湾
正商红河谷
兴龙湾
富田·兴和苑
普罗旺世中城
橡树酒庄
建业·春天里
市场分析
裕鸿世界港
万科城
森林谷正弘湾
恒大金碧天下
绿地泰晤士新城
正弘中央公园
润丰悦尚
豫发大运城
市场分析
康桥系低密度产品诉求偏重于身份感认同。
市场分析
远郊项目强势放大自己的资源占有优势。
市场分析
低密度项目均圈准一个固定方向，作为线上形象诉求的推广原则。
市场分析
豫发大运城更以十几版连版的攻势，不只为来电来访，
更为建立项目大盘形象及价值影响力。
10月29豫发大运城入市独揽商报所有广告版面，在业界与市场认引起轰动，以城市运营、空港、资源、生活为诉求，传递未来将是繁华、便利、舒适的一站式生活环境。
市场小结
要在激烈的市场竞争中脱颖而出，
竞品已在转化线上渠道的使用目的，变销售为形象；
竞品已在专一化、延续化线上诉求，变价值体系为项目标签。
14年运营目标
推广策略
策略分解
本体分析
客户分析
市场分析
核心问题
推广排布
13年度回顾
皇室？空港？法式？花苑？
低密？纯粹？品质？洋房？
要建立更强的市场影响力，
先找到项目的核心价值。
本体分析
空港前景、纯洋房社区、相对郑州低密度产品价格低，是项目的核心价值。
品牌价值：富田20年，5盘联动，专业造洋房。 区域价值：中原崛起战略之落地政策航空港规划，区域全景中原第一。 交通价值：上接空运，下接高速，三横两纵，地面通达。 建筑风格：artdeco建筑风格，恢弘大气。 景观园林：法式风情园林，中央列阵景观，体现礼仪性，大气、优雅，尊贵，轴线景观体现社区的大气，组团景观给各个楼栋封闭式邻里绿化。 规划布局：轴线规划布局，景观形成隔离组团带，建筑与景观融为一体，互相辉映。 低密社区：周边道路绿化带，空气好，生活宁静。 车位配比：1:1，不用担心后期停车车位问题。 社区道路：人车分流，居住空间更安全。 产品创新：底层架空，延长景观入楼，同时，增加老年人、儿童的游乐场所。 多层产品居住：得房率高达88%，最小得房率81%，户型空间使用率较大。
项目的投资价值是：航空港
项目的核心价值是：纯洋房
产品占位：
航空港唯一纯洋房
客户利益：
低价格的有前景的洋房生活
项目的投资优势是：低价格
对于郑州市场：
产品小结
站在郑州市场角度重新解析产品：
航空港、纯洋房、低价格是项目的主要价值。
14年运营目标
推广策略
策略分解
本体分析
客户分析
市场分析
核心问题
推广排布
13年度回顾
郑州市场，客户具体是谁？
他们的沟通点是什么？
客户定位
项目洋房产品首付20多万的实际情况，对应了城市中产及中场以上阶层的消费实力。
置业客户模型
财富阶层：
置业关注点：稀缺资源占有、圈层感、产品舒适度等
代表项目：怡丰森林湖、迎宾路3号
新贵阶层：
置业关注点：户型舒适度、环境、品质、人群、品牌等
代表项目：建业贰号城邦、永威翡翠城
初级置业者：
置业关注点：产品形式、总价
代表项目：祝福红城、谦祥万和城
初级阶层
60万
120万
中级阶层
新贵阶层
财富阶层
200万
中级阶层：本案重点研究
置业关注点：价格、户型舒适度、区域环境、
配套等
代表项目：普罗旺世、瀚宇天悦
根据郑州客户置业的总价承受力，将置业客户分为四档。
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