江苏公司 谨呈：佛奥集团 佛奥无锡太科园项目营销策略报告 2014.01.18 目录 Contents PART1市场分析 PART2项目定位 PART4营销推广 PART3物业发展建议 项目本体分析 SWOT分析及应对策略 项目总体定位 项目客群定位 项目发展策略 价格策略 营销策略 推广策略 宏观市场分析 竞争市场分析 区域分析 产品配比建议 建筑风格建议 景观风格建议 户型建议 装修建议 商业建议 PART 1 市场分析 宏观市场分析 竞争市场分析 本体及区域分析 宏观市场 城市地位 无锡位于苏锡常都市圈，为江苏省第二大经济强市，拥有无可复制的城市资源，文化底蕴深厚 无锡为江苏省第二大城市，排名在苏州之后，南京之前 主要城市资源：京杭运河、梁溪河、太湖、蠡湖 主要景点：鼋头渚、三国城、水浒城 被水浸润的城市 苏锡常都市圈 上海 南京都市圈 宏观市场 发展规划 无锡市未来将继续发挥湖湾城市特质，打造特大城市。形成三心、三区、三圈层的城镇结构，新区未来打造临空经济战略中心 一体： 无锡湖湾特大城市 两翼： 江阴滨江大城市、宜兴滨氿大城市 双轴双带： 江湖城市发展轴、环太湖城镇发展带、江阴沿江城市发展次带、宜兴滨氿城市发展次轴 本案 无锡规划：形成“一体两翼 双轴双带” 一体 两翼 两翼 双轴 双轴 双带 双带 太湖新城区 科技新城区 锡东新城区 惠山新城区 山水旅游休闲区 锡西新城区 三心：老城商贸中心、太湖新城商务中心、蠡湖休闲中心 三区：中心老城区、太湖新城区、山水旅游休闲区 三圈层：中心城区、新城区、城镇组群 圈层一 圈层二 圈层三 老城商贸中心 太湖新城商务中心 蠡湖休闲中心 中心老城区 临空经济战略中心、国际先进制造业区、国家级科技创新区 宏观环境 城市交通 2014年6月地铁一号线将开通，年底2号线竣工通车。将成为江苏省第三个地铁开始运营的城市 “十二五”中期规划的4条骨架线路全部完工后，市民选择轨道交通出行的比例将达到公共交通出行的30%以上 沪宜高速 沪宁高速 锡澄高速 无锡东站 无锡站 无锡新区站 苏南硕放国际机场 内环路 对外高速公路：沪宁、沪宜、通锡、锡澄高速等 铁路：沪宁铁路穿过无锡东西全境；新长铁路向北连接苏北，往南联系浙江长兴； 机场：苏南硕放国际机场 锡太公路 机场公路 通锡高速 沪宁高铁 新长高铁 沪宁城际铁路 无锡西站 无锡城际铁路站 无锡已经形成以高速公路、城市干道、轨道交通为支撑的“大交通”格局通达苏沪各地 宏观市场 宏观政策 无锡属于发达三线城市，受全国房产政策影响较大；且经济发达的无锡也严格执行了限购、限贷政策 国五条 出售自有住房按规定应征收的个人所得税20% 房产税 不动产统一登记 以房养老 住房信息联网 无锡开征房产税可能性不大 其中的执行细节还需要探讨 住房信息联网停滞，小产权房难以转正 整合不动产登记职责、建立不动产统一登记制度 公积金贷款政策不变，提取时间有变化 对本市居民严格执行“限三”政策，但明确了外地籍高层次人才的可购一套房资格 限三政策主要抑制外地炒房潮 明确外地籍高层次 限贷 限购 额度：一人可贷30万，夫妻双方最高可贷50万 宏观市场 量价走势 无锡商品房市场量价表现平稳，但升温乏力，整体市场表现平淡 宏观市场 板块特征 各板块形成了价格梯度，新区板块目前处于成交价格低地，成交占比排全市第三 惠山板块：6200元/㎡ 代表项目：万达广场、理想城市花园 锡山板块：6800元/㎡ 代表项目：华夏·世纪锦园、恒大绿洲 北塘板块：7300元/㎡ 代表项目：梧桐水岸、苏宁天御广场 南长板块：9400元/㎡ 代表项目：复地悦城、时代上城 城中板块：9800元/㎡ 代表项目：世茂国际广场、红星国际广场 太湖新城板块：10000元/㎡ 代表项目：朗诗绿郡、太湖国际社区 新区板块：7200元/㎡ 代表项目：保利中央公园、君域豪庭 无锡各板块房价阶梯表现 2013年无锡各板块均价与代表楼盘 宏观市场 市场存量 万套 无锡截至2013年12月底商品房存量达143316套，市场去化能力一般，商住库存比例逐步缩小，新区商住库存压力为全市最大 小结 无锡属江苏省第二大经济发达城市，文化底蕴浓郁，人口导入能力强 规划规划有四条地铁线路，目前1、2号线地铁在建，城市发展空间较大 住宅限购、限贷，受国家政策影响明显，房地产市场存在一定的政策风险 商品房年成交量623万方，月均成交量50万方以上，成交价格8500元/㎡，市场量价表现平稳，升温乏力 新区板块成交价格较低，成交量占全市比重不足两成，板块地位不高，存在可发展的空间 PART 1 市场分析 宏观市场分析 竞争市场分析 本体及区域分析 商业市场 办公市场 公寓市场 竞争市场-商业 存量 据网数据监控中心统计显示，截至12月27日，全市七区商业存量85050套，面积797.33万平。其中，新区、惠山两大区域商业存量均突破2万套，成为无锡未售商业最集中的区域 新区商业存量房面积从三季度的199.87万平减少至192.43万平，成为三季度跌幅最大的区域。新世界国际纺织服装城8347套超28万平的商业成为新区巨量商业积压的主力 整体商业市场存量巨大，以新区、惠山区域为主，突破2万套。新区巨量商业堆积给2014年带来巨大压力。